京城東部的樓盤(pán)在打廣告時(shí)總少不了兩句話(huà)，一句是位于CBD商圈；另一句則是要為入世做準備。人們發(fā)現，離CBD商圈越近，住宅的價(jià)格越高，CBD周邊的普通住宅要比其他地區的普通住宅每平方米高出1500元。除了土地價(jià)格外，CBD則是這些項目的附加值。因為，它代表未來(lái)、代表發(fā)展、代表投資所產(chǎn)生的價(jià)值。

　　到目前為止，CBD的整體規劃還沒(méi)有出來(lái)，那么，我們也不妨來(lái)探討一下—— 一提起CBD，在大多數人的腦子里恐怕出現的多是電影里的景象：白天，繁忙的人群涌入高大、挺拔的寫(xiě)字樓群。的確，在工業(yè)經(jīng)濟高速發(fā)展時(shí)期，為了便于企業(yè)間的交流、創(chuàng )造高效的商業(yè)機會(huì )，許多大的城市，尤其是在發(fā)達國家的大城市建立起了CBD（商務(wù)中心區），將商家集中起來(lái)。其最終的效果就是縮短商家的物理距離，提高辦公效率。因為，那時(shí)的交通和通信并不發(fā)達。然而，現在不同了。世界經(jīng)濟步入了一個(gè)嶄新的階段，也就是人們常說(shuō)的新經(jīng)濟時(shí)期（或稱(chēng)后工業(yè)時(shí)期），特別是網(wǎng)絡(luò )的產(chǎn)生，根本取消了商家間的物理距離。那么，如果我們現在建造的CBD還沿用50年甚至上百年以前的形式，高樓大廈林立，寫(xiě)字樓密布，在下個(gè)世紀還會(huì )存在多久？

　　CBD該怎樣規劃

　　北京的CBD雖然通過(guò)了1993年的北京城市總體規劃，但在CBD的建設上還沒(méi)有達成共識，更沒(méi)有形成統一的規劃、集中建設，離真正的CBD還有差距。一是北京市寫(xiě)字樓建設項目分散，缺乏整體規劃，沒(méi)有與CBD建設結合起來(lái)。二是CBD區內的項目多為各單位自行招商引資、自行組織建設，存在矛盾和問(wèn)題，很難形成高水平、現代化的商務(wù)中心區。三是區內的一些企業(yè)紛紛要求改變土地使用性質(zhì)，引資進(jìn)行一般性住宅開(kāi)發(fā)，而普通住宅的大量建設將使商務(wù)中心區的功能名存實(shí)亡。北京城市規劃設計研究院柯煥章院長(cháng)說(shuō)，現在規劃的調子基本定下來(lái)了，寫(xiě)字樓商務(wù)設施約占50％；酒店、商業(yè)、文體等設施約占25％；高檔公寓住宅占25％。

　　CBD中住宅的作用是防止CBD的空心化，不再重蹈國外一些CBD夜間變“鬼城”的復轍?，F在，北京將一部分使館區劃入CBD內，但還應該再建一部分住宅。這部分住宅該怎樣建？

　　北京銀信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(cháng)張民耕認為，今后在CBD中的住宅應該是兩種，一種就是頂級住宅，密度低，環(huán)境好，有很大的綠地，非常舒適。這樣的住宅一方面要建成CBD中的標志建筑，成為一種景觀(guān)，同時(shí)還起到城市綠肺的作用；另一種就是小戶(hù)型的建筑，這種建筑應該分布在CBD的周邊，滿(mǎn)足公司中一些職員的需求。

　　另外，張民耕還建議，要在CBD區內建設一些會(huì )展中心和會(huì )議中心，除了滿(mǎn)足CBD對它們的需求外，一方面調節CBD內的建筑高度，另一方面還可以滿(mǎn)足CBD在綠地和景觀(guān)上的要求。

　　柯煥章院長(cháng)重申，北京CBD的建設必須規劃先行。目前有關(guān)方面已正在起草CBD地區規劃設計條件，將邀請國外知名設計單位參與CBD 的規劃工作。未來(lái)CBD從建筑形態(tài)上要借鑒國外著(zhù)名中央商務(wù)區的建設經(jīng)驗，建一個(gè)既不是曼哈頓的翻版，也不會(huì )受舊城限高要求的、一個(gè)具有足夠商務(wù)設施的容量，并具有便捷的交通、通信等完善的基礎設施及良好環(huán)境的商務(wù)中心區。

　　寫(xiě)字樓還是需要的　但要看怎么建

　　北京朝陽(yáng)區副區長(cháng)邱水平說(shuō)，網(wǎng)絡(luò )經(jīng)濟的產(chǎn)生的確使交流更加便利。但人與人之間的交流不可能只停留在網(wǎng)上，一些大單的生意還是需要面對面的交流。一個(gè)企業(yè)的辦公地點(diǎn)是供人們交流的地方，也是體現一個(gè)企業(yè)凝聚力的地方，同時(shí)，還是企業(yè)樹(shù)立形象的地方。因此，辦公樓的興建是必要的。

　　這樣看來(lái)，辦公樓要存在，但不該再沿用用了幾十年的寫(xiě)字樓模式，要有所改良。用紅石公司總經(jīng)理潘石屹的話(huà)，在這個(gè)時(shí)期建CBD就要爭取在各個(gè)方面都站在最前沿。CBD中的建筑不僅要高大，還要高智商。因為，它所面對的是全世界最先進(jìn)的生產(chǎn)力。他認為，未來(lái)對于房子的使用功能會(huì )因為網(wǎng)絡(luò )的出現而變得越來(lái)越模糊，越來(lái)越個(gè)性化。一座住宅，也可以住，也可以辦公，還可以是休閑的場(chǎng)所，辦公室也是一樣，不會(huì )劃分得像現在這樣清楚。偉業(yè)顧問(wèn)公司的劉田說(shuō)，由于行業(yè)中加入了網(wǎng)絡(luò )，一些公司的人員規?？赡軙?huì )有所減少，但這些公司對于辦公面積的需求卻有可能不會(huì )隨著(zhù)人員的減少而下降，進(jìn)而會(huì )追求辦公的舒適度。國外一些公司的辦公室很大，很舒適，不僅有電腦和辦公用品，還有健身器。這大概就是未來(lái)辦公用房的模式。

　　以曼哈頓為前車(chē)之鑒　建CBD要以人為本

　　紐約的曼哈頓堪稱(chēng)是最有代表性的中央商務(wù)區。曼哈頓CBD主要分布在曼哈頓島上的老城和中城，這里有著(zhù)名的格林威治街、第五大街。1776年曼哈頓就已發(fā)展成為紐約的市中心，這里干道狹窄、高樓蔽日。華爾街是世界上就業(yè)密度最高的地區。曼哈頓CBD作為紐約市發(fā)展的催化劑。

　　然而，隨著(zhù)科技時(shí)代的到來(lái)，本世紀末，美國硅谷的信息產(chǎn)業(yè)成為帶動(dòng)美國經(jīng)濟持續增長(cháng)的火車(chē)頭。那么，為什么是硅谷而不是美國的其他城市呢？萬(wàn)科董事長(cháng)在談到他去美國硅谷時(shí)的感受時(shí)說(shuō)：

“去年10月我借訪(fǎng)問(wèn)美國的機會(huì )，特意在加州的硅谷泡了幾天，所到之處，綠樹(shù)成蔭、鳥(niǎo)語(yǔ)花香；所接觸的人，個(gè)個(gè)精神飽滿(mǎn)、熱情洋溢。我們給硅谷的成功找出了很多原因，但優(yōu)越的環(huán)境卻被忽視。

我想，硅谷之所以成為硅谷，一個(gè)很重要的原因是它的環(huán)境，包括自然環(huán)境，也包括人文的環(huán)境：輕松、自由、能夠激發(fā)人的想像力和創(chuàng )造欲。綿延上百公里的硅保帶就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大公園，點(diǎn)綴其中的高科技公司就像公園中的精品花園。置身其中怎不令你流連忘返，怎不令你熱愛(ài)、珍惜生活，怎不令你激發(fā)想像力，煥發(fā)創(chuàng )新的欲望！”

　　可見(jiàn)，給高素質(zhì)的人才提供優(yōu)越的生活環(huán)境和工作環(huán)境是多么重要！

　　購房人投資CBD周邊的住宅主要是看重它未來(lái)的發(fā)展，看重它未來(lái)的升值潛力。北京目前是世界上最晚興建CBD的大城市，同時(shí)，也應該是世界上最先進(jìn)的CBD，是最適應新經(jīng)濟發(fā)展需求的CBD。一定要對CBD有一個(gè)總體規劃，并從規劃上嚴格控制CBD的建設質(zhì)量，不能有隨意性，這樣才不枉投資者對它的期待。