財政部印發(fā)《住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算辦法》
來(lái)源: 發(fā)布時(shí)間：2020年04月29日
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為了進(jìn)一步規范住宅專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金）的會(huì )計核算，保證會(huì )計信息質(zhì)量，促進(jìn)維修資金的規范管理和安全有效使用，近日，財政部制定發(fā)布了《住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《核算辦法》，詳情見(jiàn)下方附件）。
中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )物業(yè)維修資金研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì )從《核算辦法》調研、起草、意見(jiàn)征集到出臺，一直全力深度參與?！逗怂戕k法》是維修資金制度建立十余年來(lái)，國家部委出臺的第三個(gè)具有指導意義的規范性文件，《辦法》的出臺滿(mǎn)足了各地的迫切需求，結束了多年來(lái)維修資金核算無(wú)章可循的歷史，開(kāi)啟了規范維修資金會(huì )計核算業(yè)務(wù)的新局面。日前，財政部會(huì )計司有關(guān)負責人就《核算辦法》有關(guān)問(wèn)題回答了記者的提問(wèn)。問(wèn)：制定《核算辦法》的背景和意義是什么？答：維修資金是由業(yè)主交納并所有，專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后維修和更新、改造的資金，在我國發(fā)揮著(zhù)住宅“醫保金”和“養老金”的重要作用。目前，各地維修資金會(huì )計核算的規定不盡統一，隨著(zhù)近年來(lái)我國商品住宅的快速發(fā)展和維修資金管理的不斷規范，各有關(guān)方面積極呼吁出臺全國統一的規范維修資金會(huì )計核算的制度。鑒于此，我們在總結現行有關(guān)維修資金會(huì )計核算規定基礎上，根據《會(huì )計法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》（建設部 財政部令第165號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》）等法律法規制定了《核算辦法》。制定出臺《核算辦法》，具有以下重要意義：一是回應社會(huì )關(guān)切的現實(shí)需要。近年來(lái)，隨著(zhù)住房制度改革后新建的商品住房逐步老化，維修資金的使用金額明顯增加。相應的，廣大業(yè)主對維修資金的使用、管理、結余等情況越來(lái)越關(guān)注，對公開(kāi)披露維修資金相關(guān)會(huì )計信息的需求越來(lái)越強烈。通過(guò)規范維修資金的會(huì )計核算，有利于維修資金管理機構向廣大業(yè)主交出一本符合統一核算標準的“明白賬”，滿(mǎn)足社會(huì )有關(guān)方面對維修資金會(huì )計信息的需要。二是提升維修資金管理水平的迫切要求。全國維修資金余額規模日益龐大，亟需在摸清家底基礎上進(jìn)行規范管理。但是，由于各地維修資金會(huì )計核算標準的不統一以及一定程度的不規范，導致主管部門(mén)在匯總數據時(shí)口徑不一致、數據不完整，不能精準施策。通過(guò)統一會(huì )計核算標準，有利于科學(xué)衡量各地維修資金管理水平，也有利于各級主管部門(mén)制定有針對性的管理措施。三是健全維修資金監管體系的重要基礎。近年來(lái)，維修資金的使用管理情況已逐漸成為審計工作關(guān)注的重點(diǎn)之一。然而，由于缺乏統一的會(huì )計核算標準，導致審計也缺乏統一的標準，影響了審計程序的合理實(shí)施，也影響了審計結論的客觀(guān)性和準確性。通過(guò)統一規范會(huì )計核算，有助于為加強維修資金的監管提供統一標準，為維修資金監管體系奠定制度基礎。問(wèn)：《核算辦法》起草發(fā)布經(jīng)歷了哪些過(guò)程？對各方反饋意見(jiàn)是如何采納吸收的？答：為做好《核算辦法》的制定工作，我們早在2018年10月就會(huì )同我部綜合司、住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監管司，與來(lái)自部分地區維修資金代管機構的代表舉行座談，初步了解各地維修資金的管理現狀、業(yè)務(wù)模式，以及對制定統一會(huì )計核算辦法的需求。在此基礎上，我們于2019年2月至3月赴部分地區和代管機構開(kāi)展調研，充分了解不同地區和單位維修資金業(yè)務(wù)和會(huì )計核算的有關(guān)情況。與此同時(shí)，我們有針對性地設計了有關(guān)維修資金的調查問(wèn)卷向部分省級財政部門(mén)發(fā)放，進(jìn)一步了解省本級及省以下對維修資金的會(huì )計處理現狀和問(wèn)題。在實(shí)地調研和問(wèn)卷調查后，我們初步確定了《核算辦法》的整體框架，并著(zhù)手起草討論稿。在起草過(guò)程中，根據有關(guān)各方反饋情況不斷修改，并就一些具體實(shí)務(wù)問(wèn)題多次向有關(guān)機構咨詢(xún)了解。在多次研討和反復修改完善基礎上，于2019年4月下旬形成征求意見(jiàn)稿。2019年4月25日，我們印發(fā)了《財政部辦公廳關(guān)于征求<住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算辦法（征求意見(jiàn)稿）意見(jiàn)的函>》（財辦會(huì )〔2019〕12號），面向住建部、地方財政廳（局）和社會(huì )公眾公開(kāi)征求意見(jiàn)。各有關(guān)方面積極反饋，截至2019年6月19日，我們共收到書(shū)面反饋意見(jiàn)57份，其中4份表示無(wú)不同意見(jiàn)，其余53份共提出了300條具體意見(jiàn)。反饋意見(jiàn)總體上認為，制定《核算辦法》統一全國的維修資金會(huì )計核算標準非常有必要，有利于提升信息質(zhì)量、進(jìn)行規范管理、加強監管。絕大多數反饋意見(jiàn)對征求意見(jiàn)稿表示贊同，認為適用主體、會(huì )計核算模式、會(huì )計計量基礎都比較合適，基本能夠滿(mǎn)足目前實(shí)務(wù)的需要。但是，部分反饋意見(jiàn)也針對征求意見(jiàn)稿有關(guān)明細科目設置、返還維修資金、劃轉維修資金、統籌使用維修資金、列支管理費等業(yè)務(wù)提出了具體的修改意見(jiàn)和建議。2019年下半年，我們對各方反饋意見(jiàn)進(jìn)行了認真梳理和討論分析，在此基礎上對征求意見(jiàn)稿進(jìn)行了修改。2020年以來(lái)，我們就修改過(guò)程中遇到的有關(guān)政策問(wèn)題與部?jì)韧庥嘘P(guān)單位多次進(jìn)行溝通，修改完善后于4月20日發(fā)布。答：在制定《核算辦法》過(guò)程中，我們主要遵循了以下原則：一是與法律法規相協(xié)調。目前，在維修資金的管理制度方面，《物業(yè)管理條例》規定了總的原則，《管理辦法》對其交存、使用和監督管理等進(jìn)行了規定?！逗怂戕k法》以《管理辦法》為基本遵循，有關(guān)收入、支出、凈資產(chǎn)科目的設置及賬務(wù)處理均與《管理辦法》保持協(xié)調。二是著(zhù)力解決實(shí)務(wù)需要。對于《管理辦法》未明確規定，但隨著(zhù)實(shí)務(wù)發(fā)展已經(jīng)存在的一些業(yè)務(wù)事項，我們在不違反《管理辦法》規定的前提下在《核算辦法》中予以規范。比如，針對將維修資金的利息分配到戶(hù)、因各種原因退回維修資金、市區兩級代管機構實(shí)行備用金制度等業(yè)務(wù)，均明確了具體的會(huì )計處理，以滿(mǎn)足實(shí)務(wù)需要。三是務(wù)實(shí)簡(jiǎn)化和易于操作。考慮到維修資金的業(yè)務(wù)比較簡(jiǎn)單，信息使用者主要關(guān)注維修資金的交存、收益、使用，以及實(shí)際結余情況，我們在制定《核算辦法》時(shí)力求務(wù)實(shí)簡(jiǎn)化和易于操作。比如，對銀行存款利息、質(zhì)量保證金等采用收付實(shí)現制而非權責發(fā)生制核算，對凈資產(chǎn)的明細科目設置做了簡(jiǎn)化處理等。問(wèn)：關(guān)于《核算辦法》，有哪些需要說(shuō)明的重要事項？答：《核算辦法》共包括五部分內容，第一部分為總說(shuō)明，第二部分為會(huì )計科目名稱(chēng)和編號，第三部分為會(huì )計科目使用說(shuō)明，第四部分為財務(wù)報表格式，第五部分為財務(wù)報表編制說(shuō)明。其中，需要重點(diǎn)說(shuō)明的事項有以下幾個(gè)方面：一是關(guān)于《核算辦法》的適用主體?！豆芾磙k法》第四條規定“住宅專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督的原則”，明確了維修資金是一項獨立于其代管機構自身資產(chǎn)的資金。因此，《核算辦法》將《管理辦法》規定的代管機構負責管理的維修資金作為獨立的會(huì )計主體，反映維修資金的收入、支出和結余情況，而與其代管機構自身資產(chǎn)無(wú)關(guān)。同時(shí)，根據《管理辦法》的規定，《核算辦法》要求按照商品住宅、已售公有住房分別建賬、分別核算。但是，考慮到部分代管機構同時(shí)管理商品住宅和已售公有住房維修資金，從簡(jiǎn)化實(shí)務(wù)考慮，也可以合并建賬，但應當在有關(guān)會(huì )計科目下按照商品住宅和已售公有住房進(jìn)行明細核算。此外，《管理辦法》規定，業(yè)主大會(huì )成立后按規定可將代管機構負責管理的維修資金劃轉至業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )應當建立住宅專(zhuān)項維修資金管理制度。為了保證維修資金會(huì )計核算的連續性，《核算辦法》規定，已劃轉至業(yè)主大會(huì )管理的維修資金可參照執行本辦法。二是關(guān)于會(huì )計核算模式?！逗怂戕k法》將業(yè)主交存的維修資金確認為收入，期末將收入轉入凈資產(chǎn)，這不僅符合維修資金收支管理的要求，而且符合基金會(huì )計通過(guò)凈資產(chǎn)反映基金結余的慣例，也能反映業(yè)主對維修資金凈資產(chǎn)享有所有權的經(jīng)濟實(shí)質(zhì)。在征求意見(jiàn)過(guò)程中，有部分反饋意見(jiàn)建議參照《住房公積金會(huì )計核算辦法》將業(yè)主交存的維修資金確認為負債。我們認為，由于維修資金歸集的目的在于使用，并不像住房公積金存在返還給交存人的現時(shí)義務(wù)，因此不符合負債的定義，故未采納相關(guān)建議。三是關(guān)于會(huì )計核算基礎?！逗怂戕k法》規定維修資金一般采用收付實(shí)現制進(jìn)行核算。主要理由是，維修資金會(huì )計核算的目標主要是為了反映資金的收、支和結余情況，不涉及復雜的權責義務(wù)關(guān)系，也不需要進(jìn)行成本費用歸集及分攤的復雜會(huì )計處理，因此，對維修資金主要采用收付實(shí)現制核算基礎，可以使會(huì )計信息與實(shí)際資金流相匹配，能夠更好地滿(mǎn)足信息使用者的需要。同時(shí)，為了滿(mǎn)足部分特殊業(yè)務(wù)核算的需要，《核算辦法》規定，部分經(jīng)濟業(yè)務(wù)或事項的核算應當按照本辦法的規定采用權責發(fā)生制。這主要體現在房屋滅失返還資金和備用金業(yè)務(wù)的會(huì )計處理上。問(wèn)：維修資金代管機構首次執行《核算辦法》時(shí)，應當如何做好新舊銜接？答：按照《財政部關(guān)于印發(fā)<住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算辦法>的通知》要求，《核算辦法》自2021年1月1日起施行。如前所述，目前各地區維修資金的會(huì )計核算標準很不統一，我們難以針對特定的核算制度制定執行《核算辦法》的銜接規定。但是，我們在通知中明確了新舊銜接的總體原則。具體而言，單位在首次執行日通常應當開(kāi)展以下幾個(gè)步驟的工作：一是根據原賬編制2020年12月31日的科目余額明細表；二是按照《核算辦法》設立2021年1月1日的新賬；三是按照《核算辦法》的規定將原賬資產(chǎn)、負債和凈資產(chǎn)會(huì )計科目期末余額進(jìn)行重分類(lèi)后轉入新賬相關(guān)會(huì )計科目，比如原賬將維修資金記入負債類(lèi)科目的，應將相關(guān)余額轉入“商品住宅維修資金”或“已售公有住房維修資金”科目；四是基于《核算辦法》的核算基礎對新賬相關(guān)會(huì )計科目期初余額進(jìn)行調整，比如對原賬的應收、應付科目余額進(jìn)行分析，相應調整有關(guān)凈資產(chǎn)科目余額；五是按照登記及調整后新賬的各會(huì )計科目余額，編制2021年1月1日的科目余額表，作為新賬各會(huì )計科目的期初余額。執行《核算辦法》屬于會(huì )計政策變更，為簡(jiǎn)化操作，通知規定在首個(gè)報告年度無(wú)需編制上年比較財務(wù)報表。問(wèn)：對于《核算辦法》的實(shí)施還有哪些要求？ 答：下一步，我們將會(huì )同有關(guān)部門(mén)適時(shí)對《核算辦法》進(jìn)行培訓。各級財政部門(mén)應當加強對《核算辦法》的宣傳和培訓，積極指導各地維修資金代管機構深入學(xué)習《核算辦法》，認真做好新舊制度銜接，確?！逗怂戕k法》自2021年1月1日起順利實(shí)施。各有關(guān)單位在《核算辦法》執行中有何問(wèn)題，請及時(shí)反饋我們。住宅專(zhuān)項維修資金會(huì )計核算辦法一、為了規范住宅專(zhuān)項維修資金的會(huì )計核算，保證會(huì )計信息質(zhì)量，根據《中華人民共和國會(huì )計法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》等法律法規，制定本辦法。二、本辦法所稱(chēng)住宅專(zhuān)項維修資金，是指《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定的專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。三、《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定的代管機構和管理機構（以下統稱(chēng)代管機構）負責管理的住宅專(zhuān)項維修資金的會(huì )計核算依照本辦法執行。已劃轉至業(yè)主大會(huì )管理的住宅專(zhuān)項維修資金，可參照執行本辦法。四、住宅專(zhuān)項維修資金應當作為獨立的會(huì )計主體進(jìn)行會(huì )計核算。五、代管機構應當將其管理的住宅專(zhuān)項維修資金按照商品住宅、已售公有住房分別建賬、分別核算。確需合并建賬的，應當在有關(guān)會(huì )計科目下按照商品住宅和已售公有住房進(jìn)行明細核算。六、住宅專(zhuān)項維修資金的會(huì )計核算采用收付實(shí)現制，但按照本辦法規定應當采用權責發(fā)生制的除外。七、住宅專(zhuān)項維修資金的會(huì )計要素包括資產(chǎn)、負債、凈資產(chǎn)、收入和支出。八、住宅專(zhuān)項維修資金的會(huì )計記賬采用借貸記賬法。九、住宅專(zhuān)項維修資金的會(huì )計核算應當劃分會(huì )計期間，分期結算賬目和編制財務(wù)報表。會(huì )計期間的起訖日期采用公歷制。十、住宅專(zhuān)項維修資金的會(huì )計核算應當遵循下列基本原則：（一）住宅專(zhuān)項維修資金的會(huì )計核算應當以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)為依據，如實(shí)反映住宅專(zhuān)項維修資金的財務(wù)狀況和收支情況等信息，保證會(huì )計信息真實(shí)可靠、內容完整。（二）住宅專(zhuān)項維修資金的會(huì )計核算應當采用規定的會(huì )計政策，確保會(huì )計信息口徑一致、相互可比。（三）住宅專(zhuān)項維修資金的會(huì )計核算應當及時(shí)進(jìn)行，不得提前或者延后。十一、代管機構對住宅專(zhuān)項維修資金應當按照下列規定運用會(huì )計科目：（一）代管機構應當按照本辦法的規定設置和使用會(huì )計科目。（二）代管機構應當執行本辦法統一規定的會(huì )計科目編號，以便于填制會(huì )計憑證、登記賬簿、查閱賬目，實(shí)行會(huì )計信息化管理。（三）代管機構在填制會(huì )計憑證、登記會(huì )計賬簿時(shí)，應當填列會(huì )計科目的名稱(chēng)，或者同時(shí)填列會(huì )計科目的名稱(chēng)和編號，不得只填列會(huì )計科目編號、不填列會(huì )計科目名稱(chēng)。（四）代管機構可以根據核算和管理工作需要，對明細科目設置予以補充，但不得違反本辦法的規定。十二、代管機構應當按照下列規定編制住宅專(zhuān)項維修資金財務(wù)報表：（一）住宅專(zhuān)項維修資金可以區分商品住宅、已售公有住房分別編制財務(wù)報表，具備會(huì )計核算條件的還可以按小區或幢編制財務(wù)報表。（二）住宅專(zhuān)項維修資金財務(wù)報表包括資產(chǎn)負債表、收支表、凈資產(chǎn)變動(dòng)表及附注。（三）住宅專(zhuān)項維修資金財務(wù)報表應當按照月度和年度編制。（四）住宅專(zhuān)項維修資金財務(wù)報表應當根據登記完整、核對無(wú)誤的賬簿記錄和其他有關(guān)資料編制，做到數字真實(shí)、計算準確、內容完整、編報及時(shí)。十三、住宅專(zhuān)項維修資金相關(guān)會(huì )計基礎工作、會(huì )計檔案管理以及內部控制等，應當按照《中華人民共和國會(huì )計法》、《會(huì )計基礎工作規范》、《會(huì )計檔案管理辦法》及國家有關(guān)內部控制規范等相關(guān)法律法規規定執行。住宅專(zhuān)項維修資金相關(guān)會(huì )計信息化工作，應當符合財政部制定的相關(guān)會(huì )計信息化工作規范和標準，確保利用現代信息技術(shù)手段開(kāi)展會(huì )計核算及生成的會(huì )計信息符合本辦法的規定。第二部分 會(huì )計科目名稱(chēng)和編號第三部分 會(huì )計科目使用說(shuō)明一、本科目核算住宅專(zhuān)項維修資金按規定存入維修資金專(zhuān)戶(hù)的各種存款。二、本科目可以根據實(shí)際情況按照開(kāi)戶(hù)銀行、存款種類(lèi)、存儲期限等進(jìn)行明細核算。（一）將款項存入維修資金專(zhuān)戶(hù)，按照實(shí)際存入的金額，借記本科目，貸記“交存收入”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“共用設施處置收入”、“國債投資”等科目。（二）收到銀行存款利息，按照實(shí)際收到的金額，借記本科目，貸記“存款利息收入”科目。（三）收到分期付息的國債利息，按照實(shí)際收到的利息金額，借記本科目，貸記“國債利息收入”科目。（四）以銀行存款支付相關(guān)款項，按照實(shí)際支付的金額，借記“維修支出”、“返還支出”、“應付房屋滅失返還資金”等科目，貸記本科目。（五）退回本年交存的住宅專(zhuān)項維修資金，按照實(shí)際退回的金額，借記“交存收入”科目，貸記本科目。退回以前年度多交的住宅專(zhuān)項維修資金，按照實(shí)際退回的金額，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目，貸記本科目。（六）收到維修單位退回本年的維修支出，按照實(shí)際收到的金額，借記本科目，貸記“維修支出”科目。收到維修單位退回以前年度的維修支出，按照實(shí)際收到的金額，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。（七）將住宅專(zhuān)項維修資金劃轉至業(yè)主大會(huì )等管理，按照實(shí)際劃轉轉出的金額，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”等科目，貸記本科目。劃轉轉入住宅專(zhuān)項維修資金的，做相反會(huì )計分錄。四、本科目應當按照開(kāi)戶(hù)銀行、存款種類(lèi)等，分別設置“銀行存款日記賬”，由出納人員根據收付款憑證，按照業(yè)務(wù)的發(fā)生順序逐筆登記，每日終了應結出余額?！般y行存款日記賬”應定期與“銀行對賬單”核對，至少每月核對一次。月度終了，銀行存款日記賬賬面余額與銀行對賬單余額之間如有差額，應當逐筆查明原因并進(jìn)行處理，按月編制“銀行存款余額調節表”，調節相符。五、本科目期末借方余額，反映住宅專(zhuān)項維修資金實(shí)際存放在維修資金專(zhuān)戶(hù)的款項。一、本科目核算住宅專(zhuān)項維修資金按規定購入國債的成本。二、本科目應當按照國債的種類(lèi)進(jìn)行明細核算。（一）按規定購買(mǎi)國債，按照實(shí)際支付的金額（包括購買(mǎi)價(jià)款以及稅金、手續費等相關(guān)稅費），借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（二）到期收回國債本息，按照實(shí)際收回或收到的金額，借記“銀行存款”科目，按照債券賬面余額，貸記本科目，按照其差額，貸記“國債利息收入”科目。四、本科目期末借方余額，反映住宅專(zhuān)項維修資金持有的國債購入成本。實(shí)行備用金制度的代管機構設置和使用本科目。二、分支機構使用備用金以后應當及時(shí)報銷(xiāo)并補足備用金。（一）代管機構核定并向分支機構撥付備用金，按照實(shí)際撥付的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（二）代管機構根據分支機構報銷(xiāo)數補足備用金定額，按照實(shí)際報銷(xiāo)的金額，借記“維修支出”、“返還支出”等科目，貸記“銀行存款”科目。除了增加或減少撥付的備用金外，使用和報銷(xiāo)備用金時(shí)不再通過(guò)本科目核算。（三）代管機構收回備用金，按照實(shí)際收回的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。四、本科目期末借方余額，反映代管機構撥付給分支機構的備用金。一、本科目核算房屋滅失后，按規定應返還業(yè)主、售房單位或上繳國庫的住宅專(zhuān)項維修資金。二、本科目可按照返還的對象進(jìn)行明細核算。三、應付房屋滅失返還資金的主要賬務(wù)處理如下：（一）房屋滅失，按規定應將住宅專(zhuān)項維修資金返還業(yè)主、售房單位或上繳國庫的，按照應返還的金額，借記“返還支出”科目，貸記本科目。（二）支付房屋滅失返還資金，按照實(shí)際支付的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。四、本科目期末貸方余額，反映應當支付但尚未支付的房屋滅失返還資金。一、本科目核算商品住宅應明確到戶(hù)的住宅專(zhuān)項維修資金。二、本科目可按照小區、幢、房屋戶(hù)門(mén)號等進(jìn)行明細核算或輔助核算。（一）期末，將“交存收入”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“共用設施處置收入”科目的本期發(fā)生額轉入商品住宅維修資金，借記“交存收入”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“共用設施處置收入”科目，貸記本科目；將“維修支出”、“返還支出”科目的本期發(fā)生額轉入商品住宅維修資金，借記本科目，貸記“維修支出”、“返還支出”科目。（二）按規定將待分配累計收益轉入商品住宅維修資金（如將利息分配到戶(hù)等），按照轉入的金額，借記“待分配累計收益”科目，貸記本科目。（三）退回以前年度多交的商品住宅維修資金，按照實(shí)際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（四）收到維修單位退回以前年度的維修支出，按照實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。（五）將商品住宅維修資金劃轉至業(yè)主大會(huì )等管理，按照實(shí)際劃轉轉出的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。劃轉轉入商品住宅維修資金的，做相反會(huì )計分錄。四、本科目期末貸方余額，反映商品住宅應明確到戶(hù)的住宅專(zhuān)項維修資金的結余。一、本科目核算已售公有住房應明確到戶(hù)或幢的住宅專(zhuān)項維修資金。二、本科目應當設置“售房單位”、“業(yè)主”明細科目，并可在“售房單位”明細科目下按照具體單位進(jìn)行明細核算或輔助核算。本科目可按照小區、幢、房屋戶(hù)門(mén)號等進(jìn)行明細核算或輔助核算。三、已售公有住房維修資金的主要賬務(wù)處理如下：（一）期末，將“交存收入”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“共用設施處置收入”科目的本期發(fā)生額轉入已售公有住房維修資金，借記“交存收入”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“共用設施處置收入”科目的相關(guān)明細科目，貸記本科目的相關(guān)明細科目；將“維修支出”、“返還支出”科目的本期發(fā)生額轉入已售公有住房維修資金，借記本科目的相關(guān)明細科目，貸記“維修支出”、“返還支出”科目的相關(guān)明細科目。（二）按規定將待分配累計收益轉入已售公有住房維修資金（如將利息分配到戶(hù)或幢等），按照轉入的金額，借記“待分配累計收益”科目，貸記本科目。（三）退回以前年度多交的已售公有住房維修資金，按照實(shí)際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（四）收到維修單位退回以前年度的維修支出，按照實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。（五）將已售公有住房維修資金劃轉至業(yè)主大會(huì )等管理，按照實(shí)際劃轉轉出的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。劃轉轉入已售公有住房維修資金的，做相反會(huì )計分錄。四、本科目期末貸方余額，反映已售公有住房應明確到戶(hù)或幢的住宅專(zhuān)項維修資金的結余。一、本科目核算住宅專(zhuān)項維修資金尚未分配到商品住宅或已售公有住房維修資金的累計收益。（一）期末，將“存款利息收入”、“國債利息收入”、“其他收入”科目的本期發(fā)生額轉入待分配累計收益，借記“存款利息收入”、“國債利息收入”、“其他收入”科目，貸記本科目；將“其他支出”科目的本期發(fā)生額轉入待分配累計收益，借記本科目，貸記“其他支出”科目。（二）按規定將待分配累計收益轉入商品住宅或已售公有住房維修資金（如將利息分配到戶(hù)或幢等），借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。三、本科目期末貸方余額，反映住宅專(zhuān)項維修資金尚未分配到商品住宅或已售公有住房維修資金的累計收益。一、本科目核算業(yè)主、公有住房售房單位等按規定交存的住宅專(zhuān)項維修資金收入。二、在核算已售公有住房時(shí)，本科目應當設置“售房單位”、“業(yè)主”明細科目，并在“售房單位”明細科目下按照具體單位進(jìn)行明細核算。本科目可按照所歸屬的小區、幢、房屋戶(hù)門(mén)號等進(jìn)行明細核算或輔助核算。（一）收到業(yè)主等交存的屬于業(yè)主所有的維修資金，按照實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目（業(yè)主）。收到公有住房售房單位交存的從售房款中一次性提取的住宅專(zhuān)項維修資金，按照實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目（售房單位）。（二）退回本年交存的住宅專(zhuān)項維修資金，按照實(shí)際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（三）期末，將本科目本期發(fā)生額轉入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。一、本科目核算住宅專(zhuān)項維修資金取得的銀行存款利息收入。（一）收到銀行存款利息，按照實(shí)際收到的利息金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。（二）期末，將本科目本期發(fā)生額轉入待分配累計收益，借記本科目，貸記“待分配累計收益”科目。一、本科目核算住宅專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債取得的利息收入。（一）收到分期付息的國債利息，按照實(shí)際收到的利息金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。（二）到期收回國債本息，按照實(shí)際收回或收到的金額，借記“銀行存款”科目，按照債券賬面余額，貸記“國債投資”科目，按照其差額，貸記本科目。（三）期末，將本科目本期發(fā)生額轉入待分配累計收益，借記本科目，貸記“待分配累計收益”科目。一、本科目核算按規定轉入住宅專(zhuān)項維修資金的，利用住宅共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的業(yè)主所得收益。二、經(jīng)營(yíng)收入的主要賬務(wù)處理如下：（一）按規定轉入利用住宅共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的業(yè)主所得收益，按照實(shí)際轉入的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。（二）期末，將本科目本期發(fā)生額轉入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。一、本科目核算按規定轉入住宅專(zhuān)項維修資金的，住宅共用設施設備報廢后回收的殘值收入。按規定轉入住宅專(zhuān)項維修資金的住宅共用部位的拆遷補償款，也通過(guò)本科目核算。（一）按規定轉入住宅共用設施設備報廢后回收的殘值收入、住宅共用部位的拆遷補償款等，按照實(shí)際轉入的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。（二）期末，將本科目本期發(fā)生額轉入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記本科目，貸記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目。一、本科目核算住宅專(zhuān)項維修資金取得的除交存收入、存款利息收入、國債利息收入、經(jīng)營(yíng)收入、共用設施處置收入以外的各項收入。（一）收到其他收入，按照實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。（二）期末，將本科目本期發(fā)生額轉入待分配累計收益，借記本科目，貸記“待分配累計收益”科目。一、本科目核算將住宅專(zhuān)項維修資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的支出。維修和更新、改造過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)稅費支出，也通過(guò)本科目核算。二、在核算已售公有住房時(shí)，本科目應當設置“售房單位”、“業(yè)主”明細科目，并在“售房單位”明細科目下按照具體單位進(jìn)行明細核算。本科目可按照支出的類(lèi)別以及分攤的小區、幢、房屋戶(hù)門(mén)號等進(jìn)行明細核算或輔助核算。（一）使用住宅專(zhuān)項維修資金進(jìn)行維修和更新、改造，按照實(shí)際支付的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（二）收到維修單位退回本年的維修支出，按照實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記本科目。（三）期末，將本科目本期發(fā)生額轉入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目，貸記本科目。一、本科目核算因業(yè)主退房、房屋滅失將住宅專(zhuān)項維修資金返還業(yè)主、售房單位等的支出。二、在核算已售公有住房時(shí)，本科目應當設置“售房單位”、“業(yè)主”明細科目，并在“售房單位”明細科目下按照具體單位進(jìn)行明細核算。本科目可按照所歸屬的小區、幢、房屋戶(hù)門(mén)號等進(jìn)行明細核算或輔助核算。（一）因業(yè)主退房退回以前年度交存的住宅專(zhuān)項維修資金，按照實(shí)際退回的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（二）房屋滅失，按規定應將住宅專(zhuān)項維修資金返還業(yè)主、售房單位或上繳國庫的，按照應返還的金額，借記本科目，貸記“應付房屋滅失返還資金”科目。（三）期末，將本科目本期發(fā)生額轉入商品住宅或已售公有住房維修資金，借記“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目，貸記本科目。一、本科目核算住宅專(zhuān)項維修資金發(fā)生的除維修支出、返還支出以外的各項支出。二、本科目應當按照支出的類(lèi)別進(jìn)行明細核算。（一）發(fā)生其他支出，按照實(shí)際支出的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。（二）期末，將本科目本期發(fā)生額轉入待分配累計收益，借記“待分配累計收益”科目，貸記本科目。（一）本表反映住宅專(zhuān)項維修資金在某一特定日期全部資產(chǎn)、負債和凈資產(chǎn)的情況。（二）本表“年初余額”欄內各項數字，應當根據上年年末資產(chǎn)負債表“期末余額”欄內數字填列。如果本年度發(fā)生了調整以前年度凈資產(chǎn)的事項，還應當對“年初余額”欄中的有關(guān)項目金額進(jìn)行相應調整。（三）本表中“資產(chǎn)總計”項目期末（年初）余額應當與“負債和凈資產(chǎn)總計”項目期末（年初）余額相等。（四）本表“期末余額”欄各項目的內容和填列方法如下：1.“銀行存款”項目，反映住宅專(zhuān)項維修資金期末存款余額。本項目應當根據“銀行存款”科目期末借方余額填列。2.“國債投資”項目，反映住宅專(zhuān)項維修資金期末持有的國債的賬面余額。本項目應當根據“國債投資”科目期末借方余額填列。3.“備用金”項目，反映期末代管機構撥付給分支機構的備用金。本項目應當根據“備用金”科目期末借方余額填列。4.“資產(chǎn)總計”項目，反映住宅專(zhuān)項維修資金期末資產(chǎn)的合計數。本項目應當根據本表中“銀行存款”、“國債投資”、“備用金”項目金額的合計數填列。5.“應付房屋滅失返還資金”項目，反映房屋滅失后，按規定應返還業(yè)主、售房單位或上繳國庫但尚未支付的住宅專(zhuān)項維修資金。本項目應當根據“應付房屋滅失返還資金”科目期末貸方余額填列。6.“負債合計”項目，反映住宅專(zhuān)項維修資金期末負債的合計數。本項目應當根據本表中“應付房屋滅失返還資金”項目金額填列。7.“維修資金”項目，反映期末應明確到戶(hù)或幢的住宅專(zhuān)項維修資金的結余。本項目應當根據“商品住宅維修資金”和“已售公有住房維修資金”科目期末貸方余額的合計數填列。本項目下“商品住宅”項目反映期末商品住宅應明確到戶(hù)的住宅專(zhuān)項維修資金的結余，應當根據“商品住宅維修資金”科目期末貸方余額填列。本項目下“已售公有住房”項目反映期末已售公有住房應明確到戶(hù)或幢的住宅專(zhuān)項維修資金的結余，應當根據“已售公有住房維修資金”科目期末貸方余額填列。8.“待分配累計收益”項目，反映住宅專(zhuān)項維修資金期末尚未分配的累計收益。本項目應根據“待分配累計收益”科目期末貸方余額填列。9.“凈資產(chǎn)合計”項目，反映住宅專(zhuān)項維修資金期末凈資產(chǎn)的合計數。本項目應當根據本表中“維修資金”、“待分配累計收益”項目金額的合計數填列。10.“負債和凈資產(chǎn)總計”項目，反映住宅專(zhuān)項維修資金期末負債和凈資產(chǎn)的合計數。本項目應當根據本表中“負債合計”、“凈資產(chǎn)合計”項目金額的合計數填列。（一）本表反映住宅專(zhuān)項維修資金在某一會(huì )計期間（月度、年度）內發(fā)生的收入、支出及當期收支差額情況。（二）本表“本月數”欄反映各項目的本月實(shí)際發(fā)生數。編制年度收支表時(shí)，應當將本欄改為“本年數”，反映本年度各項目的實(shí)際發(fā)生數。本表“本年累計數”欄反映各項目自年初至報告期期末的累計實(shí)際發(fā)生數。編制年度收支表時(shí)，應當將本欄改為“上年數”，反映上年度各項目的實(shí)際發(fā)生數，“上年數”欄應當根據上年年度收支表中“本年數”欄內所列數字填列。（三）本表“本月數”欄各項目的內容和填列方法如下：1.“本期收入”項目，反映住宅專(zhuān)項維修資金本期收入總額。本項目應當根據本表中“交存收入”、“存款利息收入”、“國債利息收入”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“共用設施處置收入”、“其他收入”項目金額的合計數填列。2.“交存收入”項目，反映本期業(yè)主、公有住房售房單位等按規定交存的住宅專(zhuān)項維修資金收入總額。本項目應當根據“交存收入”科目的本期發(fā)生額填列。3.“存款利息收入”項目，反映本期住宅專(zhuān)項維修資金取得的銀行存款利息收入。本項目應當根據“存款利息收入”科目的本期發(fā)生額填列。4.“國債利息收入”項目，反映本期住宅專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債取得的利息收入。本項目應當根據“國債利息收入”科目的本期發(fā)生額填列。5.“經(jīng)營(yíng)收入”項目，反映本期按規定轉入住宅專(zhuān)項維修資金的，利用住宅共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的業(yè)主所得收益。本項目應當根據“經(jīng)營(yíng)收入”科目的本期發(fā)生額填列。6.“共用設施處置收入”項目，反映本期按規定轉入住宅專(zhuān)項維修資金的，住宅共用設施設備報廢后回收的殘值收入和住宅共用部位的拆遷補償款。本項目應當根據“共用設施處置收入”科目的本期發(fā)生額填列。7.“其他收入”項目，反映本期住宅專(zhuān)項維修資金取得的除以上收入項目外的其他收入的總額。本項目應當根據“其他收入”科目的本期發(fā)生額填列。8.“本期支出”項目，反映本期住宅專(zhuān)項維修資金支出總額。本項目應當根據本表中“維修支出”、“返還支出”、“其他支出”項目金額的合計數填列。9.“維修支出”項目，反映本期使用住宅專(zhuān)項維修資金，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的支出。本項目應當根據“維修支出”科目的本期發(fā)生額填列。10.“返還支出”項目，反映本期因業(yè)主退房、房屋滅失將住宅專(zhuān)項維修資金返還業(yè)主、售房單位等的支出。本項目應當根據“返還支出”科目的本期發(fā)生額填列。11.“其他支出”項目，反映本期住宅專(zhuān)項維修資金發(fā)生的除以上支出項目外的其他支出的總額。本項目應當根據“其他支出”科目的本期發(fā)生額填列。12.“本期收支差額”項目，反映本期住宅專(zhuān)項維修資金收入扣除支出后的凈額。本項目應當根據本表中“本期收入”項目金額減去“本期支出”項目金額后的差額填列；如為負數，以“-”號填列。三、凈資產(chǎn)變動(dòng)表編制說(shuō)明（一）本表反映住宅專(zhuān)項維修資金在某一會(huì )計年度內凈資產(chǎn)項目的變動(dòng)情況。1.“上年年末余額”行，反映住宅專(zhuān)項維修資金凈資產(chǎn)各項目上年年末的余額。本行各項目應當根據“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”科目上年年末余額填列。2.“以前年度調整”行，反映退回以前年度多交的住宅專(zhuān)項維修資金，以及收到維修單位退回以前年度的維修支出等事項對凈資產(chǎn)進(jìn)行調整的金額。本行各項目應當根據“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”科目的相關(guān)信息分析填列，如為減少以“-”號填列。3.“本年年初余額”行，反映經(jīng)過(guò)以前年度調整后，住宅專(zhuān)項維修資金凈資產(chǎn)各項目的本年年初余額。本行各項目應當根據其各自在“上年年末余額”、“以前年度調整”行對應項目金額的合計數填列。4.“本年變動(dòng)金額”行，反映住宅專(zhuān)項維修資金凈資產(chǎn)各項目本年變動(dòng)總金額。本行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”項目應當根據其各自在“本年收支差額”、“本年分配累計收益”、“本年劃轉”行對應項目金額的合計數填列。5.“本年收支差額”行，反映住宅專(zhuān)項維修資金本年發(fā)生的收入、支出對凈資產(chǎn)的影響。本行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”項目，應當分別根據本年由“交存收入”、“經(jīng)營(yíng)收入”、“共用設施處置收入”、“維修支出”、“返還支出”科目轉入“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目的金額填列，如為減少以“-”號填列。本行“待分配累計收益”項目，應當根據本年由“存款利息收入”、“國債利息收入”、“其他收入”、“其他支出”科目轉入“待分配累計收益”科目的金額填列。6.“本年分配累計收益”行，反映本年按規定將待分配累計收益轉入商品住宅或已售公有住房維修資金對凈資產(chǎn)的影響。本行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”項目應當分別根據從“待分配累計收益”科目轉入“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”科目的金額分析填列；本行“待分配累計收益”項目以“-”號填列。7.“本年劃轉”行，反映本年劃轉住宅專(zhuān)項維修資金對凈資產(chǎn)的影響。本行各項目應當根據“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”科目的相關(guān)信息分析填列，如為減少以“-”號填列。8.“本年年末余額”行，反映住宅專(zhuān)項維修資金本年各凈資產(chǎn)項目的年末余額。本行各項目應當根據其各自在“本年年初余額”、“本年變動(dòng)金額”行對應項目金額的合計數填列。9.本表各行“凈資產(chǎn)合計”項目，應當根據所在行“商品住宅維修資金”、“已售公有住房維修資金”、“待分配累計收益”項目金額的合計數填列。附注是住宅專(zhuān)項維修資金財務(wù)報表的重要組成部分，由代管機構根據住宅專(zhuān)項維修資金相關(guān)管理和財務(wù)制度要求編制，所披露的信息應當包括但不限于：（一）財務(wù)報表列示的重要項目的進(jìn)一步說(shuō)明，包括其主要構成、增減變動(dòng)情況等。（三）未能在財務(wù)報表中列示項目的說(shuō)明。（四）國家政策和會(huì )計政策變動(dòng)對財務(wù)報表影響的說(shuō)明。（五）其他對財務(wù)報表數據有重大影響的事項說(shuō)明。
