?????????????????????成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》的通知

????????????????????????????????????????成房發(fā)〔2004〕198號

各區（市）縣房產(chǎn)管理局（辦、所），各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位，各業(yè)主委員會(huì )，各物業(yè)管理企業(yè)：
????為了規范我市物業(yè)管理招投標活動(dòng),維護招標投標當事人的合法權益,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展，根據國家有關(guān)法律法規政策規定，我局制定了《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》，現印發(fā)給你們，請遵照執行。執行中有什么問(wèn)題，請及時(shí)與我局物管處聯(lián)系。

????附：成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法

二○○四年十一月十六日

附件：

??????????????????????????????????????成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法

???????????????????????????????????????????????第一章??總則

????第一條??為了規范我市物業(yè)管理招標投標活動(dòng)，維護招標投標當事人的合法權益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

????第二條??本市行政區域內的物業(yè)管理招標投標活動(dòng)及其監督管理，適用本辦法。

????第三條??物業(yè)管理招標投標應當遵循公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。

????第四條??在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，住宅物業(yè)區域（含住宅小區內的非住宅物業(yè)及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)）建筑面積在2萬(wàn)平方米（含本數）以上的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；國有投資高于50%以上的非住宅物業(yè)建設單位，應通過(guò)公開(kāi)招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

????第五條??在投標文件截止之日投標人少于3個(gè)的或者住宅物業(yè)區域建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

????第六條??政府提倡住宅物業(yè)以外的其他物業(yè)區域的建設單位通過(guò)招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
政府鼓勵業(yè)主、業(yè)主大會(huì )通過(guò)招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

????第七條??成都市房產(chǎn)管理局負責全市物業(yè)管理招標投標活動(dòng)的監督管理。各區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)按照本辦法規定職責負責本行政區域內物業(yè)管理招標投標活動(dòng)的監督管理。

????第八條??任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動(dòng)。

????????????????????????????????????????????????????第二章??招標

????第九條??本辦法所稱(chēng)招標人是指依法提出招標項目，進(jìn)行物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位、業(yè)主大會(huì )。

????第十條??物業(yè)管理招標由招標人依法組織實(shí)施。業(yè)主大會(huì )決定通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應授權其執行機構業(yè)主委員會(huì )履行招標人的職責具體組織招標活動(dòng)。
????招標人可以自行組織實(shí)施招標活動(dòng)，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。
????招標人自行組織實(shí)施招標活動(dòng)的，應當具有編制招標文件和對投標人進(jìn)行資格評審、組織評標的能力，包括：
????（一）具有法人主體資格（業(yè)主大會(huì )作為招標人的除外）；
????（二）具有與招標項目規模和復雜程度相適應的工程、管理、財經(jīng)等方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量；
????（三）具有招標工作經(jīng)驗的人員。
????招標人委托招標代理機構的，可從市房產(chǎn)管理局推薦的物業(yè)管理招標代理機構名錄中選定，并查驗招標代理機構具備相關(guān)資格條件的證明資料。
????物業(yè)管理招標代理機構名錄的推薦，另行規定。

????第十一條??招標人應當根據招標項目的特點(diǎn)和需要，在招標前完成招標文件的編制。
????招標文件應包括以下主要內容：
????（一）招標人或招標人與委托代理機構的基本情況，包括名稱(chēng)、地址、資格、聯(lián)系方式等；
????（二）招標項目基本情況，包括物業(yè)名稱(chēng)、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類(lèi)型、產(chǎn)權性質(zhì)、房屋幢數、套（間）數、建筑結構及其配套的設施設備、環(huán)境條件、投標報價(jià)測算所需的各類(lèi)技術(shù)參數和指標、物業(yè)檔案、物業(yè)總平面圖、物業(yè)管理用房配置、專(zhuān)項維修資金建立等；
????（三）物業(yè)管理服務(wù)內容及標準；
????（四）對投標人及投標書(shū)的要求，包括投標人的資質(zhì)條件及投標書(shū)的格式、主要內容（包括是否要求投標書(shū)中有投標人基本情況）、份數等；
????（五）投標報價(jià)要求、評標方法和標準；
????（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明，包括是否將投標文件作為物業(yè)服務(wù)合同的附件；
????（七）招標活動(dòng)方案，包括組織解釋招標文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間、開(kāi)標時(shí)間、地點(diǎn)、方法與程序等；
????（八）投標書(shū)密封要求和送達的截止時(shí)間、地點(diǎn)及方式；
????（九）悔標的責任；
????（十）其他事項說(shuō)明及法律法規政策規定的其他內容。
????招標文件的編制可參照市房產(chǎn)管理局制訂的示范文本。
????招標文件可載明投標保證金、對未中標人編制投標文件的經(jīng)濟補償、中標后的履約保證金等內容。

????第十二條??物業(yè)管理招標分為公開(kāi)招標和邀請招標。招標方式一經(jīng)確定，中途不得變更。

????第十三條??招標人采取公開(kāi)招標方式的，應當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時(shí)在成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上發(fā)布招標公告，網(wǎng)站上公告時(shí)間不應少于5個(gè)工作日。
????招標公告應包括以下主要內容：
????（一）招標人的名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式；
????（二）招標物業(yè)項目的名稱(chēng)、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、竣工交付使用時(shí)間等基本情況；
????（三）投標資格條件、報名的地點(diǎn)和期限；
????（四）獲取招標文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費用等。
????招標人采取邀請招標方式的，一般應向5個(gè)以上（最低不少于3個(gè)）具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書(shū)，投標邀請書(shū)應當包含前款規定的事項。

????第十四條??招標人應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書(shū)10日前，到項目所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案。
備案時(shí)，招標人應提供以下資料：
????（一）招標人的相關(guān)資格證明文件，包括物業(yè)區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國土使用證或房屋所有權證的復印件、業(yè)主大會(huì )決議（原件）等；
????（二）招標公告或者投標邀請書(shū)；
????（三）招標文件；
????（四）重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應提供原物業(yè)服務(wù)合同；
????（五）招標人委托招標代理機構的，應提交招標代理委托合同；
????（六）法律法規政策規定的其他資料。
????備案機關(guān)對備案材料有異議的，應在受理之日起3個(gè)工作日內向招標人提出。

????第十五條??符合本辦法第五條規定的住宅物業(yè)區域的建設單位，應向物業(yè)所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)提供《土地使用權出讓合同》、《建設工程規劃許可證》等相應證明資料;投標人少于3個(gè)的，還應提供招標投標過(guò)程的書(shū)面情況說(shuō)明和被邀請單位不參與投標的證明文件。
????區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)受理申請后5個(gè)工作日內對符合規定條件的，應予以核準。

????第十六條??采用公開(kāi)招標的，招標人可以根據招標文件的規定，對投標人進(jìn)行資格預審。
????實(shí)行投標資格預審的，招標人應當在招標公告或者投標邀請書(shū)中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書(shū)格式、申請人須知，以及需要投標人提供的企業(yè)資格文件（包括外地物業(yè)管理企業(yè)向市房產(chǎn)管理局備案資料）、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責人、主要管理人員的簡(jiǎn)歷與業(yè)績(jì)等證明材料。

????第十七條??經(jīng)資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標人發(fā)出資格預審合格通知書(shū)，告知獲取招標文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預審不合格的投標人告知資格預審結果。
????資格預審合格的投標人過(guò)多的，招標人可從中優(yōu)選不少于5家資格預審合格的投標人，并在成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上公告，公告時(shí)間不得少于5個(gè)工作日。

????第十八條??招標文件發(fā)售時(shí)間不得少于2個(gè)工作日。
????招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時(shí)間；但依法必須進(jìn)行招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

????第十九條??招標人對已發(fā)出的招標文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時(shí)間15日前，書(shū)面通知所有的招標文件收受人；逾期通知的，投標文件送達截止期日順延。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

????第二十條??招標人根據物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標人踏勘物業(yè)項目現場(chǎng)。

????第二十一條??招標人不得向他人透露已設的標底、已獲取招標文件的潛在投標人的名稱(chēng)、數量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。
????在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價(jià)格、投標方案等實(shí)質(zhì)性?xún)热葸M(jìn)行談判。

????第二十二條??招標人設有標底的，僅作為防止串通投標、分析投標合理性的參考。

????第二十三條??通過(guò)招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規定時(shí)限完成物業(yè)管理招標投標工作：
????（一）預售新建商品房項目的，應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；?
????（二）新建現售商品房項目出售的，應當在現售前30日完成；
????（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。
????（四）重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理項目，一般在物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)或解除前60日完成。

??????????????????????????????????????????????????第三章??投標

????第二十四條??本辦法所稱(chēng)投標人是指響應招標、參加投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。
投標人應當具有相應的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)及承擔招標項目的管理能力；招標文件對投標人資格條件另有規定的，投標人應當具備規定的資格條件。

????第二十五條??投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應。投標人對招標文件有疑問(wèn)需要澄清的，應當書(shū)面向招標人提出。
投標文件包括以下主要內容：
????（一）投標函；
????（二）投標報價(jià)，包括物業(yè)服務(wù)費用收支預算方案；
????（三）物業(yè)管理方案，包括物業(yè)管理服務(wù)理念與目標、物業(yè)管理機構運作方法及管理制度目錄、物業(yè)管理服務(wù)人員配備、物業(yè)管理服務(wù)分項標準與承諾；
????（四）對招標文件所列其他內容的陳述；
????（五）招標文件要求提供的其他材料。

????第二十六條??投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前，將投標文件密封送達投標地點(diǎn)。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標文件。在開(kāi)標前，任何單位和個(gè)人不得開(kāi)啟投標文件。

????第二十七條??投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書(shū)面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十六條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間后送達的補充或者修改的內容無(wú)效。

????第二十八條??投標文件有下列情況之一的，應無(wú)效：
????（一）送達時(shí)未密封；
????（二）逾期送達；
????（三）未由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章；
????（四）未能按招標文件要求編制；
????（五）附有招標人不能接受的條件。

????第二十九條??投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
????投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
????投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會(huì )公共利益或者他人的合法權益。

??????????????????????????????????????第四章??開(kāi)標、評標和中標

????第三十條??開(kāi)標應當在招標文件確定的提交投標文件截止的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)標地點(diǎn)應當為招標文件中預先確定的地點(diǎn)。
????第三十一條??開(kāi)標由招標人主持，邀請所有投標人參加。
????開(kāi)標時(shí)，由投標人和推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認無(wú)誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱(chēng)、投標價(jià)格和投標文件的其他主要內容。
????開(kāi)標過(guò)程應當記錄，并由招標人存檔備查。

????第三十二條??開(kāi)標過(guò)程結束后應當立即進(jìn)入評標程序。評標由招標人依法組建的評標委員會(huì )負責,并遵守有關(guān)評標規則。
物業(yè)管理評標專(zhuān)家由招標人一般在開(kāi)標前3日內從市房產(chǎn)管理局提供的評標專(zhuān)家名冊中采取隨機抽取的方式確定，并在評標過(guò)程必須公開(kāi)前予以保密。與投標人有利害關(guān)系的，不得成為評標委員會(huì )成員。
　　依法應由建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，評標委員會(huì )應由招標人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數，其中物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數的2/3。
????業(yè)主大會(huì )作為招標人的，應依法確定其評標委員會(huì )中招標人代表人數，其評標委員會(huì )成員為5人以上單數，并可按規定抽取物業(yè)管理方面的專(zhuān)家參加。
????依據國家相關(guān)規定，招標人不從依法組建的物業(yè)管理評標專(zhuān)家名冊中抽取專(zhuān)家的，評標無(wú)效。
????物業(yè)管理評標專(zhuān)家名冊的建立，另行規定。

????第三十三條??依法應當進(jìn)行招標的物業(yè)管理項目，因評標委員會(huì )依法否決不合格投標或者界定為廢標后致使有效投標少于3個(gè)的，招標人應當重新招標。

????第三十四條??招標人應當按照評標委員會(huì )推薦的中標候選人的排序確定中標人。招標人應將中標候選人在成都市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上公示，公示期不應少于5個(gè)工作日，并在公示期滿(mǎn)后5個(gè)工作日內確定中標人。
????招標人應當首先確定排名第一的中標候選人為中標人。
????排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力提出不能履行物業(yè)服務(wù)合同，或者招標文件規定應當提交履約保證金而在規定的期限內未能提交的，招標人可以確定排名第二的中標候選人為中標人。
????排名第二的中標候選人因前款規定的相同原因不能簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，招標人可以確定排名第三的中標候選人為中標人。
????招標人可以授權評標委員會(huì )直接確定中標人。
????相關(guān)法規對中標人的確定另有規定的，從其規定。
????招標人為業(yè)主大會(huì )的，應將中標結果在物業(yè)管理區域內明顯位置向業(yè)主公布。

????第三十五條??招標人應當在確定中標人之日起3日內向中標人發(fā)出中標通知書(shū)，同時(shí)將中標結果書(shū)面通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書(shū)。招標人應當對投標書(shū)的內容保密，不得復印、抄錄。??

????第三十六條??招標人應當自確定中標人之日起15日內，向原招標備案機關(guān)備案。
備案資料應當包括評標委員會(huì )的評標報告、中標人的投標文件、中標通知書(shū)等。

????第三十七條??招標人和中標人應當自中標通知書(shū)發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應的書(shū)面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)热莸钠渌麉f(xié)議。
????合同簽訂之日起15日內應當向物業(yè)所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案。

????第三十八條??中標通知書(shū)對招標人和中標人具有法律約束力。中標通知書(shū)發(fā)出后，招標人改變中標結果或者中標人放棄中標的，應依法承擔相應的法律責任。

????第三十九條??招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂相應的物業(yè)服務(wù)合同后5日內，應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。招標文件對未中標人承諾支付標書(shū)編制補償金的，招標人應當在與中標人簽訂相應的物業(yè)服務(wù)合同后5日內支付。
????履約保證金的交存與退還，按招標文件的要求執行。

?????????????????????????????????????????????????第五章　附　則

????第四十條??本辦法中的住宅物業(yè)區域的建設單位，未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，按國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十七條規定予以處理。
????招投標活動(dòng)中的違法違規行為，依照有關(guān)規定處理。

????第四十一條??招標人備案材料和事項發(fā)生變更的，應重新備案。備案材料不實(shí)的，招標人應承擔相應的法律責任。

????第四十二條??投標人、其他利益關(guān)系人認為招標投標活動(dòng)不符合有關(guān)規定的，有權向招標人提出異議或者依法向有關(guān)部門(mén)投訴。
????物業(yè)管理招標投標異議投訴受理處理，另行規定。

????第四十三條??物業(yè)管理招標過(guò)程中發(fā)生的廣告代理、信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)、交通等相關(guān)費用由招標人支付，招標文件中約定由中標人或投標人承擔的除外。

????第四十四條??招投標活動(dòng)結束后，招標人或者原物業(yè)管理企業(yè)應按有關(guān)規定，辦理物業(yè)管理承接驗收手續，移交相關(guān)物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房。

????第四十五條??本辦法由成都市房產(chǎn)管理局負責解釋。

????第四十六條??本辦法自2004年?12月1日起施行，本辦法未盡事宜按國家相關(guān)規定執行。