各區（市）縣房產(chǎn)管理局，高新區規劃建設局：

《成都市農村集中居住區物業(yè)管理規范化建設驗收評定指導意見(jiàn)》已于2011年8月10日經(jīng)成都市城鄉房產(chǎn)管理局第11次局長(cháng)辦公會(huì )討論通過(guò)，現予印發(fā)，請遵照執行。

特此通知。

 

 

 

二〇一一年八月十五日

 

 

成都市農村集中居住區物業(yè)管理

規范化建設驗收評定指導意見(jiàn)

 

為進(jìn)一步深化我市和諧物管創(chuàng )建工作，提升農村集中居住區物業(yè)服務(wù)水平，根據《成都市物業(yè)管理條例》等法規政策規定，結合我市農村實(shí)際情況，現就農村集中居住區物業(yè)管理規范化建設提出如下意見(jiàn)。

一、指導思想

農村集中居住區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“農集區”）的物業(yè)管理，應當以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為指導，以統籌城鄉、夯實(shí)基礎、規范提升為工作思路，以世界現代田園城市示范線(xiàn)范圍內的農集區為重點(diǎn)，促進(jìn)和改善農集區基層治理結構，提高物業(yè)服務(wù)水平，構建“文明、安全、整潔、有序”的農村生活環(huán)境。

二、工作目標

物業(yè)管理規范化建設達標率在2011年達到30%，2012年達到60%，2013年達到90%以上。

三、工作原則

農集區物業(yè)管理規范化建設應當堅持統籌兼顧、屬地負責、行業(yè)指導、協(xié)調發(fā)展的原則。

四、適用范圍

成都市行政區域內規模在100戶(hù)以上的各類(lèi)農集區。

五、實(shí)施方案

（一）主要內容。

農集區物業(yè)管理規范化建設，包括小區文明建設、業(yè)主（居民）自治管理和綜合服務(wù)規范，重要事務(wù)決策規定、物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理，房屋安全管理、治安消防秩序維護、環(huán)境衛生維護、綠化養護、重要信息公開(kāi)。

（二）實(shí)施主體。

各區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)負責對農集區物業(yè)管理規范化建設的指導、督促及初步驗收；市房產(chǎn)管理部門(mén)負責農集區物業(yè)管理規范化建設的驗收評定。

（三）實(shí)施步驟。

全市農集區物業(yè)管理規范化建設驗收評定工作于每年第四季度進(jìn)行。

1. 各區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)于每年11月底前，根據驗收評定指導標準組織對農集區進(jìn)行初步驗收。

2. 各區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)在初步驗收基礎上，推薦市級驗收評定項目。

（四）驗收評定。

1. 市房產(chǎn)管理部門(mén)于每年12月底前，對推薦項目進(jìn)行驗收評定。

2. 驗收評定按照《成都市農村集中居住區物業(yè)管理規范化建設指導標準》中的6項標準（每項標準滿(mǎn)分為100分）的內容進(jìn)行，每項得分達到80分以上的為驗收合格。

3. 對驗收合格的，在市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)（網(wǎng)址：http://www.cdfgj.gov.cn/）公示7日。

4. 對公示無(wú)異議的，評定為“成都市農村集中居住區物業(yè)管理規范化達標單位”，由市房產(chǎn)管理部門(mén)統一授牌并向社會(huì )公布。

（五）責成整改。

對市級驗收不合格或在公示期內有異議并經(jīng)調查屬實(shí)的項目，由區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)責令其進(jìn)行限期整改，幫助指導其達到規范化驗收標準。

（六）激勵措施。

市房產(chǎn)管理部門(mén)對達標單位涉及的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人、項目負責人給予信用計加分獎勵；對符合“市優(yōu)”條件的授予“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀項目”稱(chēng)號。各區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)可以結合當地實(shí)際情況，制定相應激勵措施，對達標單位給予鼓勵。

 

    附件：成都市農村集中居住區物業(yè)管理規范化建設指導標準（試行）

 

 

 

二〇一一年八月十二日

 

附件

成都市農村集中居住區物業(yè)管理

規范化建設指導標準（試行）

 

一、明確工作責任，建立管理體系

（一）建立居民議事會(huì )、小區管委會(huì )等業(yè)主自治服務(wù)機構。

（二）符合設立業(yè)主大會(huì )條件的農集區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“小區”），應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

（三）建立規范化物業(yè)服務(wù)體系，理順物業(yè)管理主體和物業(yè)服務(wù)主體的關(guān)系。

1. 實(shí)行委托管理的，由業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主大會(huì )授權的自治服務(wù)機構與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權利義務(wù)；

2. 實(shí)行業(yè)主自行管理的，應當建立重要信息公示欄，落實(shí)重大事項報告制度，制定和公布相應的服務(wù)內容及標準，定期公布經(jīng)濟收支情況；

3. 由小區管委會(huì )實(shí)施管理的，要明確小區管委會(huì )的工作內容、管委會(huì )及業(yè)主的管理責任。

（四）建立良好的工作配合機制。社區居民委員會(huì )、居民小組、業(yè)主委員會(huì )、居民議事會(huì )、小區管委會(huì )、居民監事會(huì )等相關(guān)組織機構相互聯(lián)系，相互支持，形成良性互動(dòng)的工作關(guān)系，依法決定相關(guān)事項。

（五）鄉（鎮）政府、街道辦事處將小區物業(yè)管理工作列入議事日程，加強監督和指導。

二、加強基層治理，制定管理規約

（一）小區管理規約的主要內容應當符合示范文本要求。

（二）對居民文明生活習慣進(jìn)行正確引導，對家禽、犬只等寵物管理、群宴設點(diǎn)、禁止“三亂”（亂吐口痰、亂倒垃圾、亂扔煙頭）等有明確規定。

（三）對環(huán)境衛生維護進(jìn)行明確規定，做到“五面”整潔（即屋面、墻面、路面、綠面、水面）。

（四）對小區出入口管理、車(chē)輛停放等公共秩序維護進(jìn)行明確規定。

（五）對房屋使用安全進(jìn)行明確規定。

（六）對小區景觀(guān)維護、共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理及其專(zhuān)項維修資金歸集和使用（包括日常維修資金使用方案的制定、維修資金緊急使用預案的制定、是否建立維修備用金等）進(jìn)行明確規定。

（七）對利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所獲得收益的分配及管理進(jìn)行明確規定。

（八）對業(yè)主表決涉及的相關(guān)事項進(jìn)行明確規定。

1. 業(yè)主或業(yè)主代理人在規定時(shí)限內不反饋意見(jiàn)或者未提出反對、棄權意見(jiàn)的，是否認定為同意，進(jìn)行明確規定；

2. 對拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳納維修資金的業(yè)主，是否具有相應的表決權，進(jìn)行明確規定。

（九）業(yè)主大會(huì )對業(yè)主委員會(huì )、居民議事會(huì )、小區管委會(huì )等業(yè)主自治服務(wù)機構授權事項進(jìn)行明確規定。

三、加強規范管理，健全規章制度

（一）設立規范的物業(yè)服務(wù)場(chǎng)所。

（二）按照《成都市城鄉房產(chǎn)管理局關(guān)于開(kāi)展物業(yè)管理“公開(kāi)年”活動(dòng)的通知》要求，設立管務(wù)公開(kāi)欄、信息查詢(xún)平臺，公布相關(guān)重要信息。

（三）落實(shí)物業(yè)管理用房和業(yè)主活動(dòng)用房。

（四）落實(shí)重大事項報告制度。

（五）落實(shí)物業(yè)糾紛三級調解制度。

（六）建立環(huán)境衛生維護制度。

（七）建立綠化養護制度。

（八）建立房屋安全管理制度。

（九）建立車(chē)輛停放管理制度。

（十）建立業(yè)主（居民）滿(mǎn)意度調查制度。

四、明確質(zhì)量標準，提升服務(wù)水平

（一）物業(yè)服務(wù)人員佩戴工作牌，服裝整潔、言行文明。

（二）項目負責人取得崗位培訓合格證書(shū)。

（三）主要出入口設立小區平面圖。

（四）公示服務(wù)事項、質(zhì)量標準、收費標準、報修電話(huà)、三級投訴電話(huà)及項目負責人、主要服務(wù)人員信息及照片。

（五）規范應用物業(yè)服務(wù)公共信息標識。

（六）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達到等級標準。

五、加強治安防范，維護公共安全

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人、自治服務(wù)機構工作人員，應當在小區內普及治安、消防、安全知識；

（二）積極預防各類(lèi)違法建設及擅自改變房屋用途的行為，認真履行告知、勸阻、報告義務(wù)。

（三）消防設施設備完好，無(wú)占用消防通道情況。

（四）告知業(yè)主（居民）有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項，保障房屋結構安全。

（五）落實(shí)小區治安防范措施，開(kāi)展安全巡查。

六、建立評價(jià)機制，強化工作監督

（一）建立包括業(yè)主（居民）、社區、鄉（鎮）人民政府（街道辦事處）、行業(yè)主管部門(mén)在內的物業(yè)管理評價(jià)體系。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人、小區管委會(huì )、業(yè)主自治服務(wù)機構應當每年定期開(kāi)展不少于兩次小區業(yè)主（居民）滿(mǎn)意度測評，滿(mǎn)意度測評結果不低于80%。

（三）社區居委會(huì )將小區物業(yè)管理納入社區建設和管理的重要內容，每年11月底以前對小區業(yè)主（居民）自治管理和物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行一次評價(jià)，評價(jià)結果“優(yōu)秀”或“良好”。

（四）區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)應當每年11月底以前對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的服務(wù)情況和執行政策情況進(jìn)行一次評價(jià)，評價(jià)結果“優(yōu)秀”或“良好”。

（五）街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當每年11月底以前對小區業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )、居民議事會(huì )、小區管委會(huì )等業(yè)主自治服務(wù)機構的活動(dòng)、履職情況進(jìn)行一次評價(jià)，評價(jià)結果“優(yōu)秀”或“良好”。

（六）委托進(jìn)入市房產(chǎn)管理部門(mén)建立的物業(yè)服務(wù)機構名錄中的第三方專(zhuān)業(yè)測評機構，按照行業(yè)規范對選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評價(jià)，評價(jià)結果“合格”。