各區（市）縣房產(chǎn)管理局、司法局，高新區規劃建設局：

    為進(jìn)一步發(fā)揮人民調解在預防、化解物業(yè)管理糾紛中的獨特優(yōu)勢和職能作用，做好人民調解與處理物業(yè)管理糾紛工作的有機銜接，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《四川省人民調解條例》、《成都市物業(yè)管理條例》等相關(guān)規定，結合成都市實(shí)際，現就共同做好物業(yè)管理糾紛調解工作提出如下意見(jiàn)：

    一、指導思想

以科學(xué)發(fā)展觀(guān)和構建社會(huì )主義和諧社會(huì )為指導，圍繞全域成都統籌城鄉發(fā)展要求，以加快構建和諧物管、文明社區為目標，突出發(fā)揮人民調解工作在化解、預防物業(yè)管理矛盾糾紛和維護社會(huì )穩定中的積極作用，以化解物業(yè)管理矛盾糾紛為主線(xiàn)，建立人民調解、行政調解和司法調解相互銜接、相互補充的調解工作體系，營(yíng)造和諧良好的社會(huì )發(fā)展環(huán)境。

   二、調解原則

人民調解組織調解物業(yè)管理糾紛，應當堅持公開(kāi)、公平、公正的要求，遵循依法調解、平等自愿、尊重當事人訴訟權利、有利于徹底化解物業(yè)管理糾紛的原則。

人民調解組織應當積極受理轄區內物業(yè)管理糾紛當事人的調解申請，并認真予以調解，積極預防矛盾糾紛的激化。

    三、調解糾紛范圍

人民調解組織受理和調解以下物業(yè)管理糾紛：

    （一）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之間因維修資金使用，房屋及其附屬設施設備維修、養護、管理和相關(guān)區域環(huán)境衛生與公共秩序維護中的糾紛以及在（前期）物業(yè)服務(wù)合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛；

   （二）業(yè)主大會(huì )的設立、業(yè)主委員會(huì )選舉及其依法依授權履職中發(fā)生的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )之間的糾紛，業(yè)主自行管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì )之間的糾紛；

   （三）因業(yè)主及使用人違反所在建筑區劃（臨時(shí)）管理規約中有關(guān)房屋租賃、違法建設和裝修等方面的約定引發(fā)的糾紛；

   （四）物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)主體所發(fā)生的其他在物業(yè)使用、管理、服務(wù)方面的糾紛；

   （五）其他適合人民調解組織調解的物業(yè)管理糾紛。

     四、機構設置及職責

    區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)會(huì )同司法行政部門(mén)設立由專(zhuān)（兼）職人民調解員、法律工作者、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人士等組成的物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )，負責對本區（市）縣重大、疑難物業(yè)管理糾紛的調處工作，負責對物業(yè)管理糾紛調解情況進(jìn)行調研，指導本地物業(yè)管理糾紛調處工作。

物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )設立和專(zhuān)（兼）職人民調解員產(chǎn)生后，應當向所在地的區（市）縣司法行政部門(mén)備案。對聘用的專(zhuān)（兼）職人民調解員由物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )頒發(fā)聘書(shū)。

市級房產(chǎn)管理部門(mén)、市級司法行政部門(mén)負責對各區（市）縣物業(yè)管理糾紛人民調解工作統一協(xié)調，指導疑難糾紛調解，參與重大疑難糾紛的研究和論證，組織對調解人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓。

各區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)、司法局負責對本區（市）縣重大、疑難物業(yè)管理糾紛的調處協(xié)調工作，對本區（市）縣物業(yè)管理糾紛調解情況進(jìn)行調研，對本地物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )的指導和管理。

街道（鄉鎮）人民調解委員會(huì )，應吸納專(zhuān)業(yè)調解力量，加強物業(yè)管理糾紛調解，負責本轄區復雜物業(yè)管理糾紛的調解、物業(yè)管理法律法規政策的宣傳以及指導社區物業(yè)管理糾紛調處工作。

社區（村）人民調解委員會(huì )負責本區域內一般性物業(yè)管理糾紛的調解和預防工作及信息的收集。

業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)公司對本物業(yè)范圍內發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與使用人之間的簡(jiǎn)易物業(yè)管理糾紛應先行組織調解；對調解不成功的，要及時(shí)引導到轄區人民調解委員會(huì )調解。

    五、調解程序

   （一）申請

    物業(yè)管理糾紛發(fā)生后，當事人雙方要求通過(guò)人民調解委員會(huì )調解解決糾紛的，通過(guò)口頭或書(shū)面形式向物業(yè)項目所在地的社區（村）人民調解組織申請調解；或征得當事人同意，人民調解委員會(huì )可以主動(dòng)調解矛盾糾紛。

    房產(chǎn)管理部門(mén)、有關(guān)企（事）業(yè)單位受理信訪(fǎng)事項涉及物業(yè)管理糾紛的，可引導當事人向物業(yè)項目所在地的人民調解組織申請調解。

   （二）受理

社區（村）人民調解組織經(jīng)審查，認為符合受理條件的，予以受理；認為屬于重大、復雜案件的，建議當事人向街道（鄉鎮）或區（市）縣物業(yè)管理糾紛人民調解組織申請。當事人堅持在社區物業(yè)管理糾紛人民調解組織申請調解的，社區（村）人民調解組織應當受理。

   （三）調解

物業(yè)管理糾紛人民調解組織收到當事人申請，經(jīng)審查申請事項屬于調解范圍的，應予調解，并自受理之日起15日內結案；疑難復雜案件的調解期限可以適當延長(cháng)，但延長(cháng)期限不得超過(guò)15日。

當事人經(jīng)調解達成協(xié)議的，物業(yè)管理糾紛人民調解組織應當制作人民調解協(xié)議書(shū)；未能達成協(xié)議的，應當告知當事人可以向人民法院提起訴訟，并出具相關(guān)證明。

   （四）履行

調解協(xié)議對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當自覺(jué)履行調解協(xié)議，任何一方不得擅自變更或解除；一方不履行的，另一方可以向人民法院提起訴訟。

    六、工作制度

   （一）建立逐級調解制度

人民調解委員會(huì )調解矛盾糾紛實(shí)行“三三制”。社區受理和調解物業(yè)管理糾紛后，應當及時(shí)將調解情況書(shū)面上報街道（鄉鎮）人民調解委員會(huì )。當事人不服社區調解意見(jiàn)的，街道（鄉鎮）人民調解委員會(huì )應及時(shí)組織調解，并向當事人出具書(shū)面調解意見(jiàn)，同時(shí)抄送區（市）縣物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )。當事人仍不服調解意見(jiàn)的，可向區（市）縣物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )申請調解，并提供調解申請書(shū)、不服調解意見(jiàn)及理由等書(shū)面材料，區（市）縣物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )受理申請后，應及時(shí)組織調解。按社區（村）、街道（鄉鎮）、區（市）縣三級，每起矛盾糾紛原則上都應經(jīng)下一級調委會(huì )調解三次，確實(shí)都不能化解的，才能逐級上交。

   （二）建立聯(lián)席會(huì )議制度

由區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)牽頭，會(huì )同區（市）縣司法行政部門(mén)、街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責召集相關(guān)建筑區劃的業(yè)主委員會(huì )、社區居民委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組成的聯(lián)席會(huì )議，定期對本轄區內的物業(yè)管理糾紛情況及矛盾動(dòng)態(tài)進(jìn)行研究，有針對性的組織開(kāi)展物業(yè)管理糾紛預防和調解工作。

   （三）建立信息報送及統計分析制度

區（市）縣物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )要建立統計分析制度，對調解的物業(yè)管理糾紛要分類(lèi)統計，定期進(jìn)行分析。各社區（村）發(fā)現有規模較大或矛盾突出的物業(yè)管理糾紛要及時(shí)上報街道（鄉鎮）人民調解委員會(huì )；街道（鄉鎮）人民調解委員會(huì )按月向區（市）縣物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )報送信息，區（市）縣物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )按月向區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)、司法行政部門(mén)報送信息。

   （四）建立培訓制度

市司法行政部門(mén)會(huì )同市房產(chǎn)管理部門(mén)建立定期培訓制度，開(kāi)展人民調解員業(yè)務(wù)培訓，通過(guò)專(zhuān)題講座、庭審觀(guān)摩等活動(dòng)等提高調解員的法律知識水平和調解技巧。

   （五）建立工作考核制度

市司法行政部門(mén)負責每年對人民調解組織參與物業(yè)管理糾紛調解的工作情況進(jìn)行考核。

    七、工作要求

   （一）各級相關(guān)部門(mén)要加強組織領(lǐng)導，把物業(yè)管理糾紛調處工作作為維護社會(huì )穩定，構建“和諧物管、文明成都”的重要措施來(lái)抓。

   （二）各級人民調解組織要通過(guò)多種形式宣傳物業(yè)管理法律法規政策和相關(guān)知識，幫助業(yè)主提高物業(yè)民主管理能力。同時(shí)，要督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人依約做好物業(yè)服務(wù)工作，并不斷提高服務(wù)水平。

   （三）各級相關(guān)部門(mén)要密切配合，加強指導，加大監督檢查力度，共同參與人民調解，提高工作效率。

   （四）物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )應做到“六統一”即標牌、印章、人民調解標識、工作程序、工作制度、文書(shū)統一；實(shí)現組織、制度、工作、場(chǎng)所、經(jīng)費、報酬“六落實(shí)”。

   （五）物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )應當建立健全崗位責任制、例會(huì )、學(xué)習、考評、業(yè)務(wù)登記、統計和檔案等各項規章制度，不斷加強組織、隊伍建設，提高業(yè)務(wù)水平。

 （六）司法行政部門(mén)為物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )掛牌并授??；房產(chǎn)管理部門(mén)負責物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )的業(yè)務(wù)指導。物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )應設置調解室，調解室要設置調解員席、記錄員席、當事人席。調解室應懸掛人民調解委員會(huì )徽章及人民調解公示欄等。

各區（市）縣司法行政部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)負責對物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )調解糾紛情況及人民調解員遵守執業(yè)紀律、職業(yè)道德情況進(jìn)行檢查。

    八、保障措施

   （一）各（區）市縣房產(chǎn)管理部門(mén)應為物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )提供必要的辦公場(chǎng)所和工作條件。

   （二）各（區）市縣司法行政部門(mén)指導本行政區域內物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )工作，幫助物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )建立健全工作制度，與人民法院組織培訓物業(yè)管理糾紛人民調解員。

   （三）物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )工作經(jīng)費和人民調解員的補貼經(jīng)費，具體參照人民調解委員會(huì )的有關(guān)條例、規定執行。

   （四）對開(kāi)展物業(yè)管理糾紛人民調解工作做出顯著(zhù)成績(jì)的先進(jìn)單位和先進(jìn)個(gè)人，市房產(chǎn)管理部門(mén)和司法行政部門(mén)每?jì)赡暧枰月?lián)合表彰和獎勵；同時(shí)，加大對先進(jìn)典型的宣傳力度，并總結推廣好的經(jīng)驗、做法。人民調解員不正確履行職責或嚴重失職、違法亂紀的，由選聘單位按有關(guān)規定處理。

 

 

 

 

二〇〇九年八月二日

 

 

附件：

物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )工作職責

 

一、及時(shí)調解物業(yè)糾紛，并通過(guò)調解工作宣傳法律、法規、規章、政策等，防止矛盾激化，倡導遵紀守法、誠實(shí)守信、認真履約、遵守社會(huì )公德理念，及時(shí)向上級匯報調處情況。
     二、做好糾紛預警工作，及時(shí)排查各類(lèi)矛盾糾紛、掌握轄區內各種不安定因素，做好教育疏導工作，并及時(shí)匯報重大不安定事件。
     三、對本轄區所發(fā)生的物業(yè)糾紛，由首次調解責任人調解，若二次調解不成功，可以向本級或者上一級調委會(huì )反映。 
     四、依據法律、法規、規章、政策進(jìn)行調解，法律、法規、規章和政策沒(méi)有明確規定的，依據物業(yè)服務(wù)合同，或社會(huì )公德及時(shí)調處糾紛。
     五、在雙方當事人自愿、平等的基礎上進(jìn)行調解。
     六、尊重當事人訴訟權利，不得因未經(jīng)調解或調解不成而阻止當事人向人民法院起訴。
     七、調解糾紛時(shí)，應當在查明事實(shí)、分清是非的基礎上充分說(shuō)理，細心疏導，消除隔閡，幫助當事人達成協(xié)議。
     八、調解糾紛應當進(jìn)行登記，制作筆錄，簽定調解協(xié)議書(shū)，調解協(xié)議書(shū)應當有當事人和調解人員的簽名，并加蓋人民調解委員會(huì )公章，生效后，統一保管。
     九、對調解已解決的糾紛要及時(shí)進(jìn)行回訪(fǎng)，防止糾紛反復；定期對調解情況進(jìn)行匯總分析，適時(shí)組織有關(guān)各方參加區域的聯(lián)席會(huì )議，積極探索各類(lèi)矛盾糾紛調處的方式方法。

十、認真完成上級布置的各項任務(wù)。