（公共部分考試題參考答案）
一、單選題：（請將正確的答案填入括號內，每小題2分，共24分）
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3 |
4 |
5 |
6 |
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AC |
B |
B |
D |
C |
C |
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7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
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B |
B |
D |
B |
B |
C |
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二、多選題 （請將正確的答案填入括號內，每小題2分，共16分）
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1 |
2 |
3 |
4 |
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ABC |
ABCD |
AB |
ABC |
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5 |
6 |
7 |
8 |
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ABC |
BCD或ABCD |
ABCE |
ABCDE |
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三、判斷題：（每小題1分，共14小題。請在正確的描述后打√，錯誤的描述后打×）
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1 |
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3 |
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5 |
6 |
7 |
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× |
× |
× |
√ |
× |
× |
× |
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8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
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√ |
× |
× |
× |
× |
× |
× |
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四、簡(jiǎn)述題：（1、3小題各5分，2小題6分，共16分）
1、?? 簡(jiǎn)述國務(wù)院《物業(yè)管理條例》確立的物業(yè)管理體制。
物業(yè)管理體制：
業(yè)主公約???????????????? 物業(yè)服務(wù)合同
業(yè)主——-——————→業(yè)主大會(huì )——-——————→物業(yè)管理企業(yè)
???????????????????? 選舉?? 議題
???????? ????????????產(chǎn)生?? 表決
???????????????????????????
????????????????????? 業(yè)主委員會(huì )
2、?? 簡(jiǎn)述業(yè)主在物業(yè)管理中依法維權、有序參與、民主管理的路徑。
物業(yè)管理決策機制：
物業(yè)管理公共事務(wù)??????????? 對業(yè)主的建議經(jīng)業(yè)主委?????????? 對業(yè)主委員會(huì )提交的論題
的意見(jiàn)和建議??????????????? 員會(huì )會(huì )議討論形成議題??????????? 進(jìn)行投票表決通過(guò)
業(yè)主—————→業(yè)主委員會(huì )—————→業(yè)主大會(huì )會(huì )議——————→業(yè)主大會(huì )決定
??? ??????????????????????????????提交業(yè)主大會(huì )
3、?? 簡(jiǎn)述按國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規定，物業(yè)管理企業(yè)及其從業(yè)人員應當具備的條件是什么？
從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。從事物業(yè)管理的人員應當按國家有關(guān)規定取得職業(yè)資格證書(shū)。
五、綜合題：（30分）
某住宅區內有600套住宅，計80000㎡，100間臨街底樓商鋪，計9000㎡，地面機動(dòng)車(chē)停車(chē)位150個(gè)，地下停車(chē)位350個(gè)，非機動(dòng)車(chē)場(chǎng)面積500㎡；未配電梯且每幢房屋有4個(gè)單元的7層住宅8幢，計41000㎡，每幢配備2臺均準載13人的奧的斯電梯的18層住宅4幢，每幢高層住宅層均4戶(hù)，其二次供水容量為
該小區于2003年6月竣工交付使用至今，領(lǐng)鑰匙的達95%，未進(jìn)住的達35%，（其中聯(lián)系不上的達15%），2005年9月成立了業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議并表通過(guò)的情況下，將物業(yè)費調低，物業(yè)公共服務(wù)費從原來(lái)的多層0.80元/m2.月、高層1.50元/m2.月降為現在的0.40/m2.月和0.80元/ m2.月，物業(yè)服務(wù)收費率年均80% 。2006年6月以來(lái)，業(yè)主在得知業(yè)委會(huì )9名委員長(cháng)期未交物業(yè)費且還有物業(yè)公司特殊獎勵的消息后,紛紛拒交物業(yè)服務(wù)費,致使月收費率降至50%。提供前期物業(yè)服務(wù)的物管公司A于
請問(wèn)
1．該住宅小區的哪些設施設備應由開(kāi)發(fā)建設單位負責維修？（1分）為什么？（1分）
答：按建設部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規定，該住宅小區的配套設施設備，在保修期內的，由開(kāi)發(fā)建設單位負責維修。
2．業(yè)主委員會(huì )的作為得當嗎？（1分）為什么？（1分）
答：業(yè)主委員會(huì )的作為不得當。一是未經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定，就擅自調整物業(yè)公共服務(wù)費；二是享受物業(yè)公司特殊獎勵；三是未經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，對外簽訂合同；四是代替了業(yè)主大會(huì )進(jìn)行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
3、物業(yè)公司C與業(yè)主委員會(huì )所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法嗎？（1分）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體應當是誰(shuí)？（1分）
答：物業(yè)公司C與業(yè)主委員會(huì )所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不合法，因為未獲業(yè)主大會(huì )授權并執行業(yè)主大會(huì )決定，且物業(yè)服務(wù)合同約定內容未獲業(yè)主大會(huì )同意。主體、內容均不真實(shí)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主體是業(yè)主大會(huì )。
4．物業(yè)公司C在該住宅小區的物業(yè)公共服務(wù)盈虧平衡點(diǎn)是多少？（4分）
答：物業(yè)公司C在該住宅區的公共服務(wù)盈虧平衡點(diǎn)是不確定。因為不清設施設備運行與維護情況，不清業(yè)主對C公司支持率（未經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決就選聘，不知民意支持率）和服務(wù)費收交率，不清機動(dòng)車(chē)實(shí)際停放情況等等。故無(wú)法具體確定收支情況。
5．物業(yè)公司C在與業(yè)主委員會(huì )簽合同之前，應當做哪些工作？（2分）
答：物業(yè)公司C在與業(yè)主委員會(huì )簽合同前，應當做好以下工作：一是查清物業(yè)的經(jīng)濟技術(shù)指標；二是查清物業(yè)配套設施設備運行與維護情況；三是查清物業(yè)公共服務(wù)費交費率情況；四是查清業(yè)主大會(huì )就選聘物管企業(yè)的決定情況；五是了解物業(yè)服務(wù)合同約定內容情況。
6．物業(yè)公司A的行為合法嗎？（1分）為什么？（2分） ?
答：物業(yè)公司A的行為不合法。未按規定辦理物業(yè)管理服務(wù)交接工作。
7．你作為C公司派駐該小區的項目經(jīng)理，對物業(yè)服務(wù)費用該采用哪種計費方式？（1分）為什么？（2分）
答：對該住宅區的物業(yè)服務(wù)費用，宜采用酬金制或包干制方式（具體為什么，由學(xué)員分別闡述）。
8．物管用房的能耗費應當由誰(shuí)支付？（1分）物管用房應當分攤物業(yè)公共服務(wù)費嗎？（1分）為什么？（1分）會(huì )所應當分攤物業(yè)公共服務(wù)費嗎？（1分）如需分攤，該由誰(shuí)分攤？（2分）
答：物管用房的能耗費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付。物管用房不宜作為物業(yè)公共服務(wù)費的分攤對象。因為物管用房的產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，但使用表又是物管企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )。所以計算物業(yè)公共服務(wù)費時(shí)，不宜作為計費面積列入。會(huì )所因當分攤物業(yè)公共服務(wù)費，由其房屋所有權人按該住宅區物業(yè)服務(wù)合同約定的計費標準交納。
9．在你看來(lái)，對業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司A、物業(yè)公司C依法應當予以怎樣的處理？（4分）答：對業(yè)委會(huì )應責令限期改正，或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主。
對物業(yè)公司A應責令限期改正，逾期不移交有關(guān)資料的，予以通報并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；并對物業(yè)公司C通報批評，并記入其信用檔案。
10．你認為，有無(wú)必要研究該小區業(yè)主層次及其服務(wù)要求？（1分）可否采取物業(yè)公共服務(wù)費采用“菜單式”收取與服務(wù)違約拒付的機制？（1分）
答：我認為，有必要研究該小區業(yè)主層次及其服務(wù)要求；可以采取物業(yè)公共服務(wù)費采用“菜單式”收取與服務(wù)違約拒付的機制。
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（評標專(zhuān)業(yè)考試題參考答案）
（考評專(zhuān)業(yè)考試題參考答案）
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專(zhuān)業(yè)題（50分）
成都市物業(yè)管理優(yōu)秀項目考評，在考查（前期）物業(yè)服務(wù)合同履行情況，執行行業(yè)規范，達到優(yōu)秀（示范）標準等主要內容方面采取的方式有哪些？（請按順序寫(xiě)出要點(diǎn)并將各要點(diǎn)進(jìn)行闡述）
一、考評內容：
1. 參評項目應當符合城市規劃建設要求，使用功能上相對獨立且配套設施齊全，實(shí)施專(zhuān)業(yè)管理原則上滿(mǎn)一年以上；
2. 住宅區、工業(yè)區建筑面積不低于3萬(wàn)平方米；獨立式住宅（含別墅）建筑面積不低于2萬(wàn)平方米，大廈建筑面積不低于2萬(wàn)平方米，竣工交付率或使用率達75％以上；
3. 未發(fā)生重大安全事故，無(wú)安全隱患；
4. 未發(fā)生經(jīng)主管部門(mén)確認屬實(shí)的有關(guān)收費、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴、新聞曝光；
5. 參評物管企業(yè)建立了企業(yè)及其從業(yè)人員信用檔案、無(wú)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設部令125號）第十一條規定的13種行為。
二、考評方式：
1. 聽(tīng)：聽(tīng)取物管企業(yè)負責人就參評項目概況，提供物業(yè)服務(wù)基本情況、取得的成績(jì)以及存在的問(wèn)題等方面的介紹。（20分鐘以?xún)韧瓿桑?/SPAN>
2. 問(wèn)：就物業(yè)概況、提供服務(wù)的基本情況、物業(yè)相關(guān)政策法規、是否取得項目經(jīng)理證書(shū)以及相關(guān)人員的崗位規范和職責、操作規程等內容，詢(xún)問(wèn)物管項目經(jīng)理以及相關(guān)管理人員，了解其管理人員的基本素質(zhì)。
3. 查：查驗物管相關(guān)資料，主要包括：
（1）物業(yè)承接驗收是否依法進(jìn)行、承接驗收手續、協(xié)議、資料是否齊全，是否有維保資料、年檢記錄等。
（2）是否簽訂并在顯著(zhù)位置公布物業(yè)服務(wù)合同，合同對服務(wù)范圍、服務(wù)內容、收費標準、違約責任、合同期限的是否約定；對于未實(shí)行一戶(hù)一貿易結算表的，關(guān)于水電氣代收代繳委托事項、共用部位、公用設施設備能耗的承擔主體和分攤方式等是否有明確約定；
（3）是否具有物管企業(yè)資質(zhì)，是否依法進(jìn)行年檢，且營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)是否在顯著(zhù)位置懸掛；
（4）物業(yè)服務(wù)收費情況以及收費率，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)的收益分配情況；
（5）報修處理機制是否建立并嚴格執行，報修記錄是否齊全；
（6）投訴處理機制是否建立并嚴格執行，是否在顯著(zhù)位置公布物管項目物管企業(yè)、區局三級投訴電話(huà)；
（7）是否執行公開(kāi)辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準的“三公開(kāi)”制度；
（8）是否建立突發(fā)時(shí)間的緊急預案；
（9）對于物業(yè)管理區域內違反治安、裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，是否及時(shí)勸阻、制止，并及時(shí)向相關(guān)行政管理部門(mén)報告；
（10）是否制定并嚴格執行相關(guān)犬只管理、狂犬病防制制度。
4. 看：現場(chǎng)實(shí)地查看物業(yè)基本情況以及設施設備的管理情況，主要包括：
（1）機電設備是否有效運行，并按規定進(jìn)行年檢、維保，相關(guān)人員是否持證上崗；
（2）紅外監控設備、防盜監控、消防系統是否有效運行；
（3）物管區域內車(chē)輛是否有序停放；
（4）是否按約定提供綠化、保潔服務(wù)。
（5）是否按約定提供安全防范、公共秩序維護服務(wù)；
（6）工作人員是否整齊著(zhù)裝、掛牌上崗。
5. 訪(fǎng)：走訪(fǎng)、電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)業(yè)主委員會(huì )委員（未設立業(yè)主委員會(huì )的，隨機走訪(fǎng)或電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)部分業(yè)主），了解業(yè)主、物業(yè)使用人對該項目物業(yè)服務(wù)情況的意見(jiàn)和建議，有無(wú)發(fā)生經(jīng)主管部門(mén)確認屬實(shí)的有關(guān)收費、服務(wù)質(zhì)量的方面的重大投訴新聞曝光。
2—5項內容分組同時(shí)進(jìn)行，控制在1個(gè)小時(shí)以?xún)取?/SPAN>
6．評：綜合評議后，按照《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區（大廈、工業(yè)區）標準及評分細則》打分。（半個(gè)小時(shí)以?xún)韧瓿桑?/SPAN>
7．交換意見(jiàn)?？荚u組成員與參評單位人員就申報項目的考評驗收情況作全面分析并進(jìn)行現場(chǎng)交流。
（評審專(zhuān)業(yè)考試題參考答案）
一、選擇（每小題3分，共10小題）
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1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
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B |
B |
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ABC |
ABCD |
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6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
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ABD |
ABCEF |
ABCD |
ABDE |
ABD |
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?
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二、簡(jiǎn)述題（20分）
您認為作為物業(yè)管理資質(zhì)評審專(zhuān)家，在進(jìn)行資質(zhì)評審過(guò)程中，應如何依法體現物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度的必要性、嚴肅性、科學(xué)性。
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（評估專(zhuān)業(yè)考試題參考答案）
專(zhuān)業(yè)題（50分）
你做為物業(yè)管理評估專(zhuān)家，如何評價(jià)物業(yè)公共服務(wù)質(zhì)價(jià)相符，如何評定房屋專(zhuān)項維修資金使用方案（要求列出工作的基本內容）
如何評價(jià)物業(yè)公共服務(wù)質(zhì)價(jià)相符有3點(diǎn)：
1、服務(wù)合同約定
2、行業(yè)服務(wù)規范或標準
3、服務(wù)行為達到合同約定的事項、質(zhì)量，服務(wù)費用是否是與服務(wù)行為對應，且是最優(yōu)化。
專(zhuān)項維修資金使用方案有4點(diǎn)：
1、資金使用的決策表的意見(jiàn)；
2、資金范圍、期限、方向、項目是否合規；
3、維修項目的維修費時(shí)候已在物業(yè)服務(wù)合同中約定；
4、維修工程涉及的人工、材料費用時(shí)候屬本地區同時(shí)期最優(yōu)化。
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（講師專(zhuān)業(yè)考試題參考答案）
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專(zhuān)業(yè)題（20分）
你認為作為一名物業(yè)管理培訓師應該具備什么樣的素質(zhì)？針對成都市物業(yè)管理培訓請寫(xiě)出你的建議和想法？
1、專(zhuān)業(yè)知識（學(xué)習心理學(xué)、分析規劃評估能力、人力發(fā)展意識）；
2、專(zhuān)業(yè)技能（教學(xué)法、教案設計、教助運用）；
3、人際技巧（表達說(shuō)服、溝通協(xié)調、簡(jiǎn)報會(huì )議）；
4、行業(yè)知識（市場(chǎng)競爭狀況、公司目標策略、行銷(xiāo)、生產(chǎn)）等。
