成都市物業(yè)管理招投標考試
說(shuō)明：1、本試題中涉及招投標方面的問(wèn)題，主要根據《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》列出。
????? 2、本試題總分130分，獲得78分為合格。

姓名：??????????????? 考號：??????????????? 總分：?????????
一、填空（20分，每小題1分）
1、在我市，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，住宅物業(yè)區域（含住宅小區內的非住宅物業(yè)及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)）建筑面積在???????? 以上的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；國有投資高于???????? 以上的非住宅物業(yè)建設單位，應通過(guò)公開(kāi)招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
2、物業(yè)管理招標投標應當遵循???????????????????? 的原則。
3、選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式有??? 種，分別是??????????????? 。
4、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設部令第125號）規定：一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接?????????? 。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接????? 以下的住宅項目和????? 以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接???? 以下住宅項目和? 以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
5、評標委員會(huì )成員應當按照招標文件確定的????????? 和??????? ，???? 對投標文件進(jìn)行系統的評審和比較，并對投標人的投標答辯
???????? 和??????? 進(jìn)行評審和比較。
6、投標偏差分為???????? 和???????? 。
7、綜合評估法是將物業(yè)管理投標評審分為????????? 、???????? 、???????? 、?????????? 等四部分的評審，其評分權重比例可以為??????????? 。
8、評標報告由????????????? 簽字。
9、評標委員會(huì )的專(zhuān)家成員，應當由招標人在開(kāi)標前 3日 內從市房產(chǎn)管理局提供的???????? 名冊中以????????? 的方式確定。
10、建筑火災燃燒過(guò)程可以分為???????? 、?????? 和?????? 3個(gè)階段。
11、變配電所由高壓配電室、???????? 和??????????? 三部分組成。
12、電梯總體結構上可分為?????? 和????? 兩大部分組成。
13、火災自動(dòng)報警系統分為????????? 、????????? 和????????? 報警系統3個(gè)基本形式。
14、設備維護管理主要分為?????????? 和??????????? 兩類(lèi)。
15、建筑物區分所有權由??????????? 、???????? 和?????? 等幾部分的權屬關(guān)系構成。
16、物業(yè)檔案資料的建立主要抓好收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節。
17、???????????? 選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的???????????? 。
18、建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定??????????? ，對有關(guān)物業(yè)的使用維護管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反?? 應當承擔的責任等事項依法作出決定，且應當將前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的主要內容在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中的約定。
19、城市居民住宅安全防范設施的建設，應當納入住宅建設?????????? 規劃，并同時(shí)????? 、同時(shí)???? 、同時(shí)????? 。
20、物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向 報告，協(xié)助做好救助工作。
二、?單項選擇題（20分，每題1分）
1、物業(yè)管理區域內的標志牌、路燈、垃圾桶等屬于（??? ）環(huán)境小品。
A、裝飾性?? B、功能性?? C、分隔性?? D、人文性
2、物業(yè)接管驗收應特別重視（???? ）驗收，由開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗收小組進(jìn)行。
A、設計質(zhì)量? B、施工質(zhì)量? C、綜合功能? D、附屬設備
3、房屋結構和裝修基本完好，少量構部件有輕微損壞，經(jīng)過(guò)一般性維修即可恢復使用功能的房屋屬于（??? ）。
A、完好房? B、基本完好房? C、一般損壞房? D、嚴重損壞房
4、凡需移動(dòng)或拆換部分主體構件，但不需要全部拆除的工程稱(chēng)為(??? )工程。
A、翻修? B、大修?? C、中修?? D、小修
5、建筑功能評價(jià)是指（??? ）。
A、對建筑物功能價(jià)值的估算
B、對建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評價(jià)論證，衡量其滿(mǎn)足需要的程度
C、對建筑產(chǎn)品價(jià)值的估算
D、對建筑產(chǎn)品社會(huì )性功能的評估
6、為防止雷擊時(shí)產(chǎn)生跨步電壓，避雷接地裝置與道路及建筑物的主要入口距離不得小于（? ）。
A、半米? B、1米? C、2米? D、3米
7、政府有關(guān)管理部門(mén)按照《消防法》的規定，對新建房屋，特別是高層建筑的消防設施進(jìn)行檢查，（? ）后才允許投入使用。
A、訂立了消防管理制度
B、符合消防要求
C、取得消防合格證
D、符合消防要求并取得消防合格證
8、住宅小區輪椅專(zhuān)用道的坡度不得大于（?? ）。
A、17%?? B、8.5%?? C、5%?? D、4%
9、應由建設單位通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，評標委員會(huì )由招標人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數，其中物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數的（????? ）。
A、2/5????? B、1/2??????? C、3/5??????? D、2/3
10、招標人應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書(shū)（???? ）日前，到項目所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)備案。
A、7?? B、10?? C、15?? D、30
11、開(kāi)標過(guò)程應當記錄，并由（? ）存檔備查。
A、評標委員會(huì ) B、招標人 C、公證機構 D、物業(yè)管理主管部門(mén)
12、有下列（?? ）情況的，評標委員會(huì )成員可以不主動(dòng)提出回避。
A、本人任職于投標人或者與投標人主要負責人有親屬關(guān)系的
B、本人與投標人有經(jīng)濟利益關(guān)系的
C、本人任職于招標人或者與招標人主要負責人有親屬關(guān)系的
D、本人或本人所在單位為投標人進(jìn)行投標指導或制作投標書(shū)的
13、下列（?? ）情況不屬于重大偏差。
A、投標文件未對招標項目特點(diǎn)進(jìn)行有針對性的策劃，明顯存在文不對題、抄襲或敷衍應付
B、投標文件未按招標文件要求順序編制，或投標文件有重要實(shí)質(zhì)內容遺漏、缺失
C、在實(shí)質(zhì)上響應招標文件要求，但在個(gè)別地方存在漏項或者提供了不完整的技術(shù)信息和數據等情況
D、物業(yè)設施設備的維護方案明顯不符合相關(guān)技術(shù)標準的要求
14、開(kāi)標時(shí)，由（? ）和推選的代表檢查投標文件的密封情況。
A、投標人?? B、招標人??? C、評標人?? D、物業(yè)管理主管部門(mén)人員
15、評標和定標應當在投標有效期結束日（?? ）個(gè)工作日內完成。
A、3??? B、7??? C、15??? D、30
16、招標人應當在確定中標人之日起（???? ）日內向中標人發(fā)出中標通知書(shū)。
A、3??? B、7???? C、15??? D、30
17、依法應當進(jìn)行招標的物業(yè)管理項目，因評標委員會(huì )依法否決不合格投標或者界定為廢標后致使有效投標少于（??? ）個(gè)的，招標人應當重新招標。
A、2???? B、3???? C、4???? D、5
18、招標人不得向他人透露（?????? ）、已獲取招標文件的潛在投標人的名稱(chēng)、數量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。
A、招標活動(dòng)方案
B、評標方法和標準
C、已設的標底
D、招標項目基本情況
19、業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權（??? ）以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約。業(yè)主大會(huì )議事規則等的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權（?? ）以上通過(guò)。
A、1/2?B、1/3??C、2/3??? ?D、3/4
20、現在我國大型商廈一般是每（? ）平方米的地上建筑面積設置一個(gè)停車(chē)位。
A、10-100?? B、50-100?? C、100-200?? D、200-500
三、多項選擇題：（多選或漏選不給分，20分，每題1分）
1、下列哪幾項是建筑物的承重構件。（???? ）
A：基礎? B：地基? C：門(mén)窗? D：柱
2、工業(yè)區環(huán)境污染的類(lèi)型有。（??? ）
A、水體污染? B、固體廢棄物污染? C、空氣和噪聲污染 D、電磁波污染
3、以下選項屬于非居住區開(kāi)發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標的是。（?? ）
A、建筑容積率及總建筑面積
B、地上建筑面積及密度
C、規劃建設用地面積及建筑高度
D、綠地率和停車(chē)位個(gè)數
E、地下建筑面積及有效面積系數
4、新建房屋接管驗收應驗交的產(chǎn)權資料包括。（???? ）
A、項目批準文件? B、用地批準文件? C、建筑執照? D、拆遷資料
5、房屋附屬設備的使用管理制度主要有。（???? ）
A、設備運行值班制度??
B、交接班制度?
C、技術(shù)檔案管理制度
D、設備操作人員崗位責任制
6、高層建筑消防管理的主要措施有。（??? ）
A、防火分割??? B、做好安全疏散準備工作?? C、設置自動(dòng)報警設施 D、設置照明和疏散標志
7、綠化養護的修剪整形必須根據（??? ）等因素來(lái)進(jìn)行。
A、樹(shù)木形態(tài)?? B、觀(guān)賞效果?? C、樹(shù)木品種?? D、生長(cháng)情況
8、水景住宅中的水體維護方式包括。（??? ）
A、人工維護??? B、機械維護??? C、活水維護?? D、消毒藥劑維護E、水體生物鏈自?xún)艟S護
9、評標報告應當如實(shí)記載以下主要內容（??? ）。
A、基本情況和數據表????? B、符合要求的投標一覽表
C、招標物業(yè)的具體情況??? D、廢標情況說(shuō)明
E、推薦的標明排列順序的中標候選人名單
10、投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前，可以（??? ）已提交的投標文件，并書(shū)面通知招標人。
A、補充?? B、修改?? C、撤回?? D、不予理會(huì )
11、資信部分評審，是招標人將招標人（?????? ），提供給評標委員會(huì )進(jìn)行綜合評比、打分。
A、資質(zhì)等級
B、管理現狀和業(yè)績(jì)
C、項目主要管理人員業(yè)績(jì)
D、從物業(yè)管理信用體系中獲得的有關(guān)情況
12、在評標過(guò)程中，發(fā)現有下述（??? ）情形之一的，評標委員會(huì )應將投標人的投標作為廢標處理。
A、投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的
B、投標人的投標報價(jià)明顯低于管理服務(wù)成本的，或者管理服務(wù)內容、標準、質(zhì)量要求被實(shí)質(zhì)性裁減的，或者在設有標底時(shí)投標報價(jià)明顯低于標底，投標人不能合理說(shuō)明或者不能提供相關(guān)證明材料的
C、投標人資格條件不符合國家有關(guān)規定和招標文件要求的，或者拒不按照要求對投標文件進(jìn)行澄清、說(shuō)明或者補正的
13、技術(shù)部分評審，是評標委員會(huì )對投標文件中的（???? ）等，進(jìn)行評比、打分。
A、物業(yè)服務(wù)內容和標準
B、人員配備
C、物業(yè)管理機構運作方法及管理制度
D、項目收支預算和各項收費標準報價(jià)
14、通過(guò)招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下（???? ）規定時(shí)限完成物業(yè)管理招標投標工作。
A、預售新建商品房項目的，應當在取得《商品房預售許可證》之前完成
B、新建現售商品房項目出售的，應當在現售前30日完成
C、非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前60日完成
D、重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理項目，一般在物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)或解除前60日完成
15、下列（?? ）情況屬于重大偏差。
A、投標文件沒(méi)由投標人的法定代表人簽署和加蓋公章，或投標人不是投標資格預審合格并確定的投標人
B、物業(yè)設施設備的維護方案明顯不符合相關(guān)技術(shù)標準的要求
C、投標文件內容明顯不符合法律法規、行業(yè)規范、技術(shù)規范的要求，或投標文件提出明顯不切實(shí)際、不可實(shí)現的管理服務(wù)承諾目標
D、投標文件未按招標文件要求順序編制，或投標文件有重要實(shí)質(zhì)內容遺漏、缺失
E、投標文件未對招標項目特點(diǎn)進(jìn)行有針對性的策劃，明顯存在文不對題、抄襲或敷衍應付
16、招標文件的主要內容包含 (????? )
A、投標報價(jià)要求、評標方法和標準
B、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明，包括是否將投標文件作為物業(yè)服務(wù)合同的附件
C、投標書(shū)密封要求和送達的截止時(shí)間、地點(diǎn)及方式
D、其他事項說(shuō)明及法律法規政策規定的其他內容
17、有下列情形之一的異議、投訴，不予受理。(???? )
A、提出異議、投訴事項不具體，且未提供有效線(xiàn)索和證據，難以查證的
B、異議提出人、投訴人是該異議、投訴招標投標活動(dòng)的參與者，或者與異議、投訴項目無(wú)任何利害關(guān)系
C、異議書(shū)、投訴書(shū)經(jīng)法定代表人簽字并加蓋公章和有效聯(lián)系方式的 D、已經(jīng)做出處理意見(jiàn)，并且投訴人沒(méi)有提出新的證據的
18、凡需加入推薦的物業(yè)管理招標代理機構名錄的，應當具備下列條件。（??? ）
A、熟悉物業(yè)管理招標投標法律法規和招標工作經(jīng)驗、從事物業(yè)管理及相關(guān)專(zhuān)業(yè)理論研究或實(shí)踐且具備中級以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的人員不低于5人，并取得相關(guān)執業(yè)證書(shū)
B、有健全的組織機構和內部管理規章制度
C、具有編制物業(yè)管理招標文件和組織評標活動(dòng)的相應專(zhuān)業(yè)能力、組織協(xié)調能力
D、與行政機關(guān)和其他國家機關(guān)沒(méi)有行政隸屬關(guān)系或者其他利益關(guān)系
19、加入推薦名錄中的物業(yè)管理招標代理機構，應當在招標人委托的范圍內承擔下列招標事宜。（???? ）
A、編制標底
B、組織投標人踏勘現場(chǎng)
C、草擬合同
D、招標人委托的其他事項
20、商務(wù)部分評審，是評標委員會(huì )對投標文件中的（?? ）等，進(jìn)行評比、打分。
A、物業(yè)服務(wù)費
B、特約服務(wù)費
C、其他委托代理服務(wù)的費用
四、判斷題（20分，每題1分，判斷錯倒扣1分，直至本題為0分。）
1、根據《成都市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》規定，在投標文件截止之日投標人少于5個(gè)的或者住宅物業(yè)區域建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在區（市）縣房產(chǎn)管理部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。(???? )
2、招標人應當自確定中標人之日起20日內，持評標報告、中標人的投標文件、中標通知書(shū)等向原招標備案機關(guān)備案。（??? ）
3、招標人可以授權評標委員會(huì )直接確定中標人。（??? ）
4、物業(yè)管理投標人是指所有具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。（??? ）5、在確定中標人之前，招標人（或其代理機構）可以就投標價(jià)格等內容與投標人進(jìn)行洽談。（??? ）
6、綠地和道路不屬于物業(yè)的范疇。（???? ）
7、廣義的物業(yè)管理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷(xiāo)售及售租后的服務(wù)。（???? ）
8、在對原有房屋的接管驗收時(shí)屬危險房屋的，應由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其它補償形式。（???? ）
9、公共設施設備日常運行、維修及保養費用的測算方法分簡(jiǎn)單測算法和成本法。（???? ）
10、收益性物業(yè)管理是指以出租經(jīng)營(yíng)性房屋為主體對象的物業(yè)管理。（???? ）
11、物業(yè)服務(wù)費構成中的保險費項目包括物業(yè)本身的保險、員工的醫療保險和失業(yè)保險。（???? ）
12、建筑容積率是項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與居住建筑用地面積之比。（???? ）
13、建筑物的構造一般由基礎、墻體、梁、板、柱、屋面、樓梯和門(mén)窗、陽(yáng)臺、雨篷等部分組成。（???? ）
14、住宅小區用地按功能性質(zhì)分為四類(lèi)，即住宅用地、公建用地、道路用地和綠化用地。（??? ）
15、招標文件發(fā)售時(shí)間不得少于3個(gè)工作日。（???? ）
16、招標人根據物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標人踏勘物業(yè)項目現場(chǎng)。（???? ）
17、投標文件中用文字表示的金額和用數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。（??? ）
18、評標委員會(huì )應當審查每一投標文件是否對招標文件提出的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應。未能在實(shí)質(zhì)性要求和條件上作出響應的投標文件，應要求投標人進(jìn)行補充處理。（???? ）
19、在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價(jià)格、投標方案等實(shí)質(zhì)性?xún)热葸M(jìn)行談判。（??? ）
20、按照規定，住宅小區是指有較完善的基礎設施和共公服務(wù)設施以及優(yōu)美的居住環(huán)境，相對獨立、集中的居住區和住宅組團?？偨ㄖ娣e一般應在8萬(wàn)平方米以上。住宅區與住宅小區是同一概念。（???? ）
五、簡(jiǎn)答題（10分）
表述國務(wù)院《物業(yè)管理條例》中的物業(yè)管理體制。
六、案例分析（每小題10分，共20分）
1、某住宅小區的物業(yè)公司張貼出一張公告：“為了安全起見(jiàn)，將要關(guān)閉一扇出入小區的大門(mén)，廣大業(yè)主只能從另外一扇大門(mén)出入。并且將在被關(guān)閉的那扇大門(mén)附近的空地上開(kāi)設酒吧，對外營(yíng)業(yè)?！蔽飿I(yè)公司將開(kāi)設的酒吧承包給一個(gè)業(yè)主經(jīng)營(yíng)。對此，廣大業(yè)主十分不滿(mǎn)，認為出入小區的大門(mén)被關(guān)閉后進(jìn)出很不方便，占用空地開(kāi)設酒吧影響小區環(huán)境。業(yè)主們紛紛要求重新打開(kāi)大門(mén)，撤除酒吧。廣大業(yè)主與物業(yè)公司及其承包酒吧的業(yè)主經(jīng)過(guò)多次交涉無(wú)果。
問(wèn)題：（1）、物業(yè)公司是否能擅自關(guān)閉小區大門(mén)？
（2）、物業(yè)管理企業(yè)否能擅自在小區空地開(kāi)設酒吧嗎？
2、某住宅小區一位業(yè)主家中被盜，派出所民警接到報警后及時(shí)趕到，沒(méi)有當場(chǎng)抓住竊賊，業(yè)主報稱(chēng)丟失約八千元的金錢(qián)及首飾。該住宅小區的前期物業(yè)服務(wù)合同約定：物業(yè)公司負責維護物業(yè)小區公共秩序，包括安全監控、門(mén)崗執勤、巡視，不含業(yè)主、使用人的人身與財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任。經(jīng)查，業(yè)主已按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納了物業(yè)服務(wù)費用。在案件偵破中，發(fā)現物業(yè)小區安裝的安全防范系統長(cháng)期處于失效狀態(tài)，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償失竊的財物。你認為合理嗎？
七、綜合題（20分，方案框架完整的12分，細化到每一項均有列出的16分，完善的20分）：
按照提供的物管區域的經(jīng)濟技術(shù)指標，列出物管方案。
（1、涉及制度僅列條即可，無(wú)需敘述；2、涉及測算，將數據帶入公式即可，無(wú)需結果。）
經(jīng)濟技術(shù)指標：
1、物業(yè)類(lèi)型：高層住宅??? 建筑結構：現澆鋼筋混泥土
2、總建筑面積：82248.60平方米
3、物管用房：300平方米
4、該物業(yè)共7幢，其中住宅6幢520套，非住宅550.84平方米，三個(gè)大門(mén)出入，其中一個(gè)主入口供人行，另兩個(gè)為機動(dòng)車(chē)出入口兼人行。
5、該項目規劃地下機動(dòng)車(chē)停車(chē)位361個(gè)，非機動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)800平方米。
6、建筑密度為23.6％；綜合容積率4；綠地率為30％
7、該項目設單元門(mén)等對講系統，紅外防越系統、監控系統，其他公共設施設備配套齊全。

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